Schönheitsreparaturen - Welche Rechte haben Mieter beim Auszug?

Zuletzt aktualisiert am 15. Juni 2020

Müssen Mieter beim Auszug renovieren oder streichen? Welche Arbeiten müssen Mieter überhaupt übernehmen? Oder muss sich nicht doch der Vermieter um die Schönheitsreparaturen kümmern? Diese und viele weitere Fragen stellen sich Mieter, wenn es um Renovierungsarbeiten geht. Die erfreuliche Nachricht: Oft sind Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag ungültig. Welche Rechte Mieterinnen und Mieter rund um das Thema Schönheitsreparaturen haben, erfahren Sie hier.

Welche Arbeiten gelten als Schönheitsreparaturen?

Welche Arbeiten zu den "Schönheitsreparaturen" zählen, hat der Gesetzgeber in § 28 Abs. 4 II. BV festgelegt. Dazu zählen:

· Tapezieren
· Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
· Streichen der Fußböden
· Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
· Anstreichen der Innentüren
· Anstreichen der Außentüren und Fenster von innen

Darüber hinaus gelten nur notwendige vorbereitende Tätigkeiten für die genannten Arbeiten, als Schönheitsreparaturen. Müssen Sie beispielsweise eine Wand streichen, gehört auch das Füllen von vorhandenen Bohrlöchern dazu. Erst dann gilt die Tätigkeit als ordnungsgemäß, auch wenn das Bohrlöcher Füllen nicht explizit im Gesetz steht. Weitere Instandhaltungsarbeiten, wie der Außenanstrich von Fenstern, Abschleifen von Parkettböden oder das Verlegen von Fliesen sind keine Schönheitsreparaturen. Die Instandsetzung von Türschlössern, Lichtschaltern oder Installationsleitungen zählen genauso wenig zu den Schönheitsreparaturen, wie die Beseitigung von unverschuldeten Abnutzungserscheinungen. Solche Reparaturarbeiten hat der Vermieter durchzuführen. Schäden, die während der Mietzeit auftreten, stellen möglicherweise einen Mietmangel dar, der zu einer Mietminderung führen kann.

Mieter oder Vermieter, wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

Laut § 535 Abs. 1 und § 538 BGB ist festgelegt, dass grundsätzlich der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Allerdings kann auch im Mietvertrag festgehalten werden, dass der Mieter Reparaturen zur Beseitigung von Gebrauchsspuren durchführen muss. Diese Verpflichtungen sind meist unter der Klausel "Schönheitsreparaturen" festgeschrieben. Doch häufig finden sich hier ungültige Vereinbarungen. Besonders interessant für Mieter: Sobald eine dieser Vereinbarungen rechtswidrig ist, müssen beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Lassen Sie deshalb Ihre im Mietvertrag festgeschriebene Schönheitsreparaturklausel überprüfen und sparen Sie wertvolle Zeit und Geld.

Typische Beispiele von ungültigen Vereinbarungen für Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Abgeltungsquote
Abgeltungsquoten, oder auch Abgeltungsklausel genannt, verpflichten einen Mieter dazu anteilige Renovierungskosten für das abgelaufene Jahr zu übernehmen. Solche Klauseln sind ungültig.
Im Gegensatz zu den meisten anderen unwirksamen Klauseln ist hier jedoch nur die Abgeltungsregelung unwirksam. Sind im Übrigen Schönheitsreparaturen erforderlich, müssen Mieter diese unter Umständen trotzdem ausführen.

Festgelegte Fristen für Renovierungen
Werden im Mietvertrag exakte Fristen für die Ausführung von Renovierungsarbeiten während der Mietzeit festgelegt, sind diese unwirksam. Beispiele sind "sach- und fachgerechte Renovierungen in:

  • Küchen, Bädern und Duschen nach 2 Jahren Mietzeit,
  • Wohnräumen, Fluren und Dielen nach 5 Jahren Mietzeit,
  • Schlaf- und Nebenräumen nach 10 Jahren Mietzeit."

Enthält der Fristenplan allerdings Verallgemeinerungen wie "in der Regel" oder "normalerweise", erhält dieser einen Richtlinien-Charakter und ist somit gültig.

Farbwahlklauseln
Werden im Mietvertrag Vorgaben bezüglich der Farbwahl, beispielsweise der Tapeten, gemacht, ist dies rechtswidrig. Dasselbe gilt für Klauseln bei denen die Schönheitsreparaturen in "neutralen" oder "hellen" Farben durchgeführt werden müssen.

Tapetenbeseitigung
Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht verlangen, dass der Mieter nach Auszug sämtliche Tapeten beseitigen muss.

Fachhandwerkerklausel
Steht im Mietvertrag die Vereinbarung, dass die Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker oder einer Fachfirma durchzuführen sind, ist dies eine ungültige Klausel.

Umfang der Arbeiten
Welche Arbeiten durchgeführt werden müssen, ist in § 28 Abs. 4 II. BV (siehe "Welche Arbeiten gelten als Schönheitsreparaturen?") geregelt. Alle weiteren im Mietvertrag angegebenen Arbeiten, wie das Abschleifen des Parkettbodens oder das Streichen der Fenster von außen, sind unwirksam.

Pflicht zu einer Anfangsrenovierung
Der Mieter kann vor dem Einzug nicht zur Renovierung der Wohnung verpflichtet werden.

Pflicht zur Endrenovierung (Rückgabeklausel)
Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden zum Ende der Mietzeit die Mietsache, unabhängig davon, wann die letzten Schönheitsreparatur stattgefunden hat, renoviert zu übergeben. Es kann vereinbart werden, dass die Mietsache "in bezugsfertigem Zustand" übergeben werden muss, dies hat aber keine vollständige Renovierungspflicht zur Folge.

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Wohnung unrenoviert übergeben: Keine Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich!

Wird die Wohnung bei einer Neuvermietung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand übergeben, dürfen Kosten für Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Der Ausgleich muss sich dabei am Zustand der Wohnung und den notwendigen Renovierungsarbeiten orientieren. Der Grund für die neue Rechtssprechung ist, dass der Mieter nicht dazu verpflichtet werden darf, die Mietsache in einem möglicherweise verbesserten Zustand zurückzugeben. Man kann allerdings keine allgemeingültige Aussage treffen, ob eine Wohnung renovierungsbedürftig ist oder nicht. Dies hängt vom Gesamteindruck der Räume ab. Im Zweifelsfall muss eine Entscheidung anhand des konkreten Einzelfalls getroffen werden.

Übernahme der Endrenovierung durch den Nachmieter

Wer seine Wohnung an einen Nachmieter übergibt und mit Diesem in Absprache über die Weitergabe von Wandfarbe oder größeren Einbauten einverstanden ist, muss dies vorher mit dem Vermieter klären. Denn grundsätzlich gilt, dass Vor- und Nachmieter keine gültigen Vereinbarungen treffen können, solange der Vermieter dem nicht zugestimmt hat. Sind alle drei Parteien mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen bzw. der Endrenovierung durch den Nachmieter einverstanden, können die Renovierungsarbeiten auf den Nachmieter abgewälzt werden. Der Vormieter spart sich so überflüssige Schönheitsreparaturen und der Nachmieter kann die Wohnung nach seinen Vorstellungen gestalten.

Wie müssen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Die Schönheitsreparaturen können vom Mieter selbst, aber auch von einem professionellen Handwerker durchgeführt werden. Die Entscheidung darüber liegt beim Mieter. Wichtig ist nur, dass die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand übergeben wird. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und keine ungültigen Renovierungsklauseln im Mietvertrag stehen.

Wer übernimmt die Kosten der Schönheitsreparaturen?

Ist der Mieter durch den Mietvertrag wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er die Kosten der Renovierungsarbeiten übernehmen. Ist die Schönheitsreparaturklausel ungültig, muss der Mieter auch keine Renovierungsarbeiten durchführen. Viele Mieter führen diese Arbeiten trotzdem aus, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden oder die Kaution zu erhalten. Sollte der Mieter die Renovierung trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel bereits durchgeführt haben, kann das Geld bis zu 6 Monate nach nach Auszug zurückgefordert werden.

Kann der Vermieter nur Geld statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen?

Plant der Vermieter nach dem Auszug des Mieters größere Modernisierungs- bzw. Umbaumaßnahmen, kann er auch eine Ausgleichszahlung statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen. In diesem Fall wären Schönheitsreparaturen nicht sinnvoll, da die geplanten Bauarbeiten die Renovierungsarbeiten zunichte machen würden. Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig über die Ausgleichszahlungen informieren und kann dies auch nur tun, wenn der Mieter nicht bereits mit den Schönheitsreparaturen begonnen hat.

Schönheitsreparaturen nach kurzer Mietdauer

Ob der Mieter die Schönheitsreparaturen nach kurzer Mietdauer durchführen müssen, hängt vom Zustand der Mietsache ab. In der Regel reichen aber Ausbesserungsarbeiten kleinerer Gebrauchsspuren, wie das Schließen von Bohrlöchern. Sollten größere Schäden vorliegen, muss der Mieter diese allerdings entfernen. Eine kurze Mietdauer ist ein Mietzeitraum von bis zu 2 Jahren.

Müssen Schönheitsreparaturen auch während des Mietverhältnisses durchgeführt werden?

Der Mieter ist nur zu Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet, wenn die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag gültig sind und Renovierungsbedarf besteht, weil beispielsweise die Substanz der Wohnung bedroht ist.

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