Ihr Vermieter will die Mietpreisbremse umgehen? Sie können sich wehren.

Vermieter greifen auf die ungewöhnlichsten Tricks zurück, um die Mietpreisbremse auszuhebeln. Dem müssen Sie sich als Mieter nicht wehrlos ergeben. Wir haben in hunderten gerichtlichen Verfahren unterschiedlichste Versuche von Vermietern abgewehrt, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Warum Vermieter damit nicht durchkommen

„Seit Anfang 2017 zieht CONNY für Mieter vor Gericht, um per Mietpreisbremse ihre Miete zu senken. Dabei werden uns immer wieder ganz erstaunliche neue Argumente präsentiert, warum das Gesetz nicht gelten soll: Mietverträge mit unrechtmäßigen Klauseln oder Nachträgen, gefälschte Vormietverträge oder falsche Angaben zur Wohnung. Ganz offenbar laufen Vermieter zu höchster Kreativität auf, wenn sie erklären müssen, warum die Mietpreisbremse ausgerechnet für ihren Mieter nicht gelten soll. Richtig und wichtig ist: Egal ob Möblierung, WG oder Modernisierung - die Mietpreisbremse gilt für weitaus mehr Wohnungen, als viele Mieter denken, erklärt Dr. Daniel Halmer, Rechtsanwalt und Gründer von CONNY.

Eintragung gewerblicher Nutzung im Mietvertrag

Im Mietvertrag wird ungefragt die gewerbliche Nutzung mit eingetragen, denn für gewerblich genutzte Flächen gilt die Mietpreisbremse nicht. Einige Vermieter probieren daher, im Mietvertrag einen Raum zur teilgewerblichen Nutzung zuzulassen. Häufig wird dann zum Beispiel in einem Nebensatz die gewerbliche Nutzung eines Zimmers eingetragen, ohne dass dies von den Mietern angefragt wurde. Die Mieter wissen das meist gar nicht, weil sie sich den Mietvertrag nicht im Detail durchlesen. Oder sie sind sich der Bedeutung dieses Zusatzes – nämlich der Verlust des strengen Schutzes den das Wohnraummietrecht gewährleistet – nicht im Klaren.

Der Vermieter versucht sich im Falle einer Mietpreisbremsen-Klage darauf zu berufen, dass der Mieter die Wohnung auch gewerblich nutzt. Wenn der Mieter aber glaubhaft darlegen kann dass er in der Wohnung kein Gewerbe ausübt und dies auch bei Vertragsschluss nicht gewünscht hat, ist dieser Versuch oft leicht zu entkräften.

++Das Ergebnis++: Gerichtlicher Vergleich im Sinne der Mieter: Miete gesenkt von 1.058 Euro auf 888,46 Euro.

Aktenzeichen: AG Tempelhof Kreuzberg 23 C 235 / 18

Mobilierung und Befristung

Mythos enttarnt: Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse

Vor allem Privatvermieter denken, dass möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind. Dem ist nicht so. Es darf lediglich ein Möblierungszuschlag erhoben werden. In Berlin werden dafür zwei Prozent des Zeitwerts pro Monat angesetzt. Wenn ein Vermieter für 10.000 Euro neuwertige Möbel angeschafft und zur Verfügung gestellt hat, wären das also 200 Euro im Monat zusätzlich. Viele Vermieter setzen viel zu hohe Möblierungszuschläge an und begründen diese nicht ausreichend.

Es kam schon vor, dass Vermieter sich auf einen völlig überzogenen Möblierungszuschlag berufen haben. Das obwohl vertraglich festgehalten war, dass die vorhandenen Möbel durch die Mieter gar nicht genutzt werden. Im Fall einer Wohnung am Maybachufer in Berlin-Neukölln konnten wir so die Miete per Vergleich von 800 auf 600 Euro senken (gefordert war eine Absenkung auf 535 Euro).

++Das Ergebnis++: Ein erfolgreicher Vergleich - die Miete wurde von 800 Euro auf 600 Euro gesenkt.

Aktenzeichen: Amtsgericht Neukölln, 2 C 187/18



Vorgeschobene oder unbegründete Befristungen schützen nicht vor der Mietpreisbremse

Befristete Mietverhältnisse sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Befristung hat zudem den Effekt, dass die Abhängigkeit des Mieters vom Vermieter auf dessen Gutwillen zur Verlängerung des Mietvertrags steigt. Daher wird oft gar nicht erst in Erwägung gezogen, die Mietpreisbremse zu nutzen.

Was Mieter oft nicht wissen: Befristungen sind häufig ungültig. Wenn die folgenden Kriterien nicht eingehalten werden, kann die Gültigkeit der Befristung angefochten und die Mietpreisbremse anschließend trotzdem anwendet werden:

  • Die Befristung muss begründet sein. Hier reicht eine einfache Begründung: Beispielsweise der beruflich nur vorübergehende Aufenthalt des Mieters oder der spätere Bedarf auf Eigennutzung den Vermieter (oder einen Angehörigen).
  • Wenn Ihnen als Mieter zwei oder drei mal nacheinander eine Befristung vorgelegt wird, dann ist die Begründung vermutlich nur vorgeschoben. Die Befristung kann gegebenenfalls als unwirksam erklärt werden.

Doppelverträge und Vorverträge

Mit Doppelverträgen wird Mietern angeboten "freiwillig" mehr zu zahlen

Deutsche Wohnen (der zweitgrößte Vermieter Deutschlands) hat in mehreren Fällen versucht, für die Neuvermietung einer Wohnung gleichzeitig zwei Verträge abzuschließen. Bei dieser Methode unterschreiben die Mieter einen normalen Mietvertrag, in dem die Miete etwa auf dem höchstmöglichen Niveau des Mietspiegels liegt. Direkt danach, oft am selben Tag, unterschreiben die neuen Mieter einen Zusatzvertrag, in dem mehrere hundert Euro auf die Miete draufgeschlagen werden. Die Begründung sind meistens geplante, aber noch nicht durchgeführte Modernisierungen. Diese Praxis zur Aushebelung der Mietpreisbremse ist unrechtmäßig, wie das Landgericht in zweiter Instanz befand.

++Das Ergebnis++: Die Miete in der Wohnung am Franz-Mehring-Platz in Berlin-Friedrichshain wurde von 716 Euro auf 509 Euro gesenkt.

Aktenzeichen: 18 c 148/17 Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Landgericht Berlin 66 S 45/18



Vormietvertrag wird zur Rechtfertigung einer illegalen Wuchermiete herangezogen

Unter Mietern hält sich das Gerücht, dass die Mietpreisbremse nicht gilt, wenn schon der Vormietvertrag dieselbe Miethöhe hatte. Dies trifft aber nur zu, wenn der Vormietvertrag vor der Einführung der Mietpreisbremse geschlossen wurde (vor Sommer 2015). Andernfalls war bereits der Vormietvertrag illegal und bildet keine legitime Ausnahme. Einige Wohnungsunternehmen nutzen das Unwissen der Mieter aus und präsentieren ihnen Vormietverträge mit überhöhten Mieten, auch wenn diese nach Sommer 2015 geschlossen wurden. Besonders sticht das Wohnungsunternehmen Gabriel International heraus, das selbst vor Gericht immer noch diese Masche bemüht und in der Regel damit scheitert. In einem Fall wurde besonders erbittert um die Vormiete gestritten. Der Rechtsanwalt von Gabriel International drohte sogar mit einer Strafanzeige gegen die Mieter: Der Anwalt hat mehrfach und wiederholt vorgetragen, dass der nach 2015 geschlossene Vormietvertrag eine Ausnahme von der Mietpreisbremse darstelle.

++Das Ergebnis++: Im November wurde am Landgericht Berlin (66 S 128/19) per vollstreckbarer Ausführung vom 10. Dezember eine Miete über 885,47 Euro vereinbart. Zuvor war über Amtsgericht auf 695 Euro kalt gesenkt worden, der Vermieter hatte allerdings Berufung eingelegt.

Aktenzeichen: Amtsgericht Neukölln 13 C 436/18 und Landgericht Berlin 66 S 128/19

Umfassende Modernisierungen und Wohnwerterhöhung

Umfassende Modernisierungen: Künstlich aufgeblasene Kosten sollen eine Luxussanierung rechtfertigen

Zahlreiche Vermieter behaupten, ihre Wohnungen wurden umfassend saniert und sind deshalb von der Mietpreisbremse „befreit“. Dafür müssen ein Drittel der Neubaukosten oder mindestens 600-800 Euro pro m² ausgegeben worden sein. Die Eigentümer müssen eine glaubhafte Kostenaufstellung einreichen, um das zu belegen.

Das „Luxussanieren“ hat vor allem Akelius als Geschäftsmodell für sich erkannt. Sie versehen vor allem kleine Wohnungen mit luxuriöser Ausstattung, um hohe Mieten von oft über 20 Euro pro m² aufzurufen. Liegt kein eindeutiger Fall einer umfassenden Sanierung vor, wird häufig versucht, die Kosten künstlich aufzublähen, um tatsächlich auf den entsprechenden Betrag zu kommen. Zum Beispiel werden sogenannte Architekten- und Bauplanungsleistungen mit enorm hohen Stundensätzen selbst für die Ausführung einfacher Arbeiten angesetzt. Hierfür kann nicht nachvollzogen werden, ob es sich überhaupt um eine notwendige „Architektenleistung“ handelt.

Außerdem werden oft Kosten angesetzt, die kein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen, sondern lediglich ein „Update“ auf den aktuellen Mindeststandard. In vielen alten Wohnungen fehlt beispielsweise ein FI-Schalter (Fehlerstromschutzschalter, der Personen vor Stromschlägen schützt). Der Einbau ist aber notwendig, um die Wohnung auf den heutigen Sicherheitsstandard zu bringen und beispielsweise eine sichere Elektronik zu gewährleisten. Solch eine Maßnahme sollte in der Aufstellung einer „umfassenden Modernisierung“ nicht auftauchen, weil sie selbstverständlich ist.

Im Fall einer Wohnung in der Weisestraße in Berlin-Neukölln gelang es uns zu zeigen, dass keine umfassende Modernisierung vorlag. Die Richter stimmten zu, dass der Vermieter keine Ausnahme geltend machen kann und die 83 m² große Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt. Per Vergleich konnte die Miete um 180,34 Euro von 1.100 Euro auf 919 Euro gesenkt werden.

++Das Ergebnis++: Miete per Vergleich gesenkt von 1.100 Euro kalt auf 919,16 Euro (gefordert waren 820 Euro).

Aktenzeichen: Amtsgericht Neukölln unter 10 C 293/18



Wohnwerterhöhende Merkmale: Deutschlands größter Vermieter gaukelt Behindertenfreundlichkeit vor, um Miete weiter zu erhöhen

Deutschlands größter Vermieter Vonovia ist immer wieder mit Skandal-Schlagzeilen in den Medien. Im Fall der folgenden Studentenwohnung könnte man der Mieterhöhung sogar betrügerische Absichten unterstellen: Die Wohnung lag mit 327 Euro Kaltmiete auf 38 m² im Berliner Wedding ohnehin knapp zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel. Vonovia war das nicht genug. Um eine weitere Mieterhöhung zu rechtfertigen, führte der Vermieter unter Anderem diese wohnwerterhöhenden Merkmale an:

  • „Hochwertige Fliesen in gutem Zustand“ - Tatsächlich verarbeitet waren aber die zweitbilligsten aus dem Baumarkt in abgenutztem Zustand
  • „Aufwendige Decken- oder Wandverkleidung“ (zum Beispiel Stuck, Täfelungen) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Räume“. - Tatsächlich befand sich aber nur in einem Raum ein wenig Stuck, der bereits von der Decke bröckelte.

Der Höhepunkt der falschen Behauptungen: Die Wohnung sei barrierearm. Klar dagegen sprechen allerdings Fotos aus der Wohnung, die eine 6 cm Schwelle zwischen Wohnzimmer und Flur zeigen. Diese Schwelle macht die Wohnung nicht für Rollstuhlfahrer barrierefrei. Nicht genug, dass die Vonovia einem Studenten im Wedding haltlose wohnwerterhöhende Merkmale zuschreiben wollte. Vonovia hat den Fall sogar selbst zu Gericht zu tragen, um die Mieterhöhung per Klage durchzudrücken. Der Student wandte sich an CONNY und Vonovia hat den Prozess verloren.Vonovia hat wegen einer Mieterhöhung um einige Euro alle rechtlichen Mittel ergriffen, um die Miete zu erhöhen, obwohl sich das Unternehmen ganz offensichtlich im Unrecht befand. In vielen solcher Fälle mit kleinen Beträgen, knicken die Mieter ein, sobald eine Klage vom Amtsgericht per Post eingeht. Weil sie sich mit einem Rechtsstreit nicht auseinandersetzen wollen, wird dann alles schnell unterschrieben. Diese Taktik wird nicht nur von Vonovia, sondern auch anderen großen börsennotierten Unternehmen angewendet.

++Das Ergebnis++: Mieterhöhung um 20 Euro wurde erfolgreich abgewehrt.

Aktenzeichen: Amtsgericht Wedding 22c C 233/19