Die Modernisierungs-Lüge - das sind die Tricks der Vermieter

Zuletzt aktualisiert am 23. Juli 2020

Die Mietpreisbremse ist ein erfolgreiches Instrument, um den steigenden Mieten in Deutschland entgegenzuwirken. Vermieter versuchen leider immer wieder, die Mietpreisbremse zu umgehen. Einer dieser Tricks ist es, angebliche Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, denn "umfassend modernisierte" Wohnungen sind von dem Gesetz ausgenommen. Doch oftmals reichen die Baumaßnahmen nicht aus, um als Modernisierung zu gelten. Auf dieser Seite finden Sie alle relevanten Informationen zum Thema Mietpreisbremse, Modernisierung und wie Vermieter diese Maßnahmen missbrauchen, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Hinter der Mietpreisbremse steckt das Gesetz zur "zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d BGB). Es besitzt seit 2015 bundesweite Gültigkeit und regelt das Mietniveau auf "angespannten Wohnungsmärkten". Dank der Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel definiert, der alle zwei bis vier Jahre von der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird. Aufgrund der Mietpreisbremse ist es Mietern möglich, ihre Miete zu senken, wenn diese über der festgelegten Grenze liegt.
Mehr Informationen zur Mietpreisbremse finden Sie hier.

Vermieter umgehen die Mietpreisbremse durch Modernisierungen

Viele Vermieter ignorieren das Gesetz allerdings und verlangen viel zu hohe Mieten. Dadurch nehmen sie jährlich zum Teil mehrere tausend Euro ein, die ihnen laut Gesetz gar nicht zustehen. Möchten Mieter ihr gutes Recht auf eine faire Miete durchsetzen, versuchen Vermieter durch einige Tricks das Gesetz zu umgehen. Dabei werden immer wieder angebliche Modernisierungen durchgeführt, denn "umfassend modernisierte" Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Dass die Mietpreisbremse von einigen Wohnungsgesellschaften systematisch durch den Modernisierungs-Trick umgangen wird, zeigt dieser ARD Panorama-Beitrag vom 23. Juli 2020, in dem der CONNY-Gründer Daniel Halmer auch zu der Masche interviewt wurde.
Hier geht es zum ARD Panorma-Beitrag.

Ist Ihre Wohnung seit 2015 modernisiert worden?
Lassen Sie von CONNY prüfen, ob die Baumaßnahmen eine überhöhte Miete rechtfertigen. Oft versuchen Vermieter die Mietpreisbremse zu umgehen.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Laut § 555b BGB sind das folgende bauliche Veränderungen:

  1. energetische Modernisierungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. verbesserte Wärmedämmung)
  2. energetische Modernisierungen, die nachhaltig das Klima schützen und/oder durch die fossile Energien eingespart werden (z. B. moderne Heizungsanlage)
  3. Modernisierungen, nach denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  4. Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. hochwertige Böden)
  5. Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
  6. Baumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Wurden eine oder mehrere der genannten Maßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten auch auf die Miete umgelegt werden. Der Gesetztgeber gibt nach § 559 BGB vor, dass in diesen Fällen maximal acht Prozent der anfallenden Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen.

Beispiel: Die Kosten der Modernisierung liegen bei 6000 Euro. Nach § 559 BGB darf die Jahresmiete nun um acht Prozent erhöht werden. In diesem Fall um 480 Euro. Das bedeutet, dass die monatliche Mieterhöhung bei höchstens 40 Euro liegen darf. Weitere Informationen zum Thema Mieterhöhung finden Sie hier.

Die Modernisierungs-Lüge: Wann keine Modernisierung vorliegt

Eine Modernisierung ist nicht gegeben, wenn die Wohnung durch Maßnahmen in einen "allgemein üblichen Zustand" versetzt wurde.
"Allgemein üblich" ist ein Zustand, wenn er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen mit gleichem Alter und innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mieter den so geschaffenen Zustand als Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen erwarten kann.
Instandhaltungsarbeiten sind also für die Vermieter auch nicht umlagefähig. Das heißt, dass keine Kosten hierfür auf die höchstzulässige Miete aufgeschlagen werden dürfen. Klassische Instandhaltungsarbeiten sind beispielsweise:

  • Reparaturen/Austausch der Fußböden
  • Reparaturen/Austausch der Türen und Fenster
  • Austausch von Rohren oder alten Elektroleitungen
  • Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage
  • Einbau einer neuen Einbauküche

Nicht jede Modernisierung schließt die Mietpreisbremse aus

Selbst wenn eine Modernisierung vorliegt, ist die Mietpreisbremse nicht automatisch umgangen. Dafür muss der Aufwand der Modernisierung etwa zu einem Drittel des Aufwandes einer Neubauwohnung entsprechen oder so umfassend sein, dass die Wohnung nach den Maßnahmen mit einem Neubau gleichzustellen ist. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Kosten der "umfassenden Sanierung" genau darzulegen. Kann er das nicht oder reicht der Nachweis nicht aus, greift weiterhin die Mietpreisbremse. Lassen Sie die Kosten deshalb immer juristisch oder direkt von CONNY prüfen, wenn Sie die Mietpreisbremse ziehen möchten.

Gleich hier Ihren Anspruch prüfen!

Die Taktik der Vermieter: nicht umlegbare Arbeiten werden einfach umgelegt - zu überhöhten Preisen!

Fallbeispiel:
Vor Einzug eines neuen Mieters streicht der Vermieter die Wohnung neu und wechselt eine alte Tür und abgenutzte Türschwellen aus. Er erneuert eine uralte Elektroleitung (insbesondere in Altbauwohnungen) und fliest das Bad neu, inklusive neuer Badewanne. Zudem wird eine Einbauküche gestellt. Nun geht der Vermieter davon aus, die Wohnung umfassend modernisiert zu haben. Doch hierbei liegt er falsch. Es fehlt an einer baulichen Veränderung. Instandhaltungen wie die oben genannten Punkte, sind kein Grund dafür eine Wohnung als modernisiert zu betrachten. Eine Modernisierungsumlage funktioniert hier also nicht. Nachdem CONNY einen Fall zur Mietpreisbremse angenommen und den Vermieter gerügt hat, schreibt der Vermieter sinngemäß folgende Antwort: "Leider ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar, da wir umfassend modernisiert haben."

Für eine umfassende Modernisierung müssen jedoch mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert worden sein. Außerdem muss danach die Wohnung die Wohnqualität eines Neubaus haben. Findige Vermieter denken sich in diesem Falle einige Szenarien aus, wie sie die Kosten erheblich aufblähen können. In unserem Fallbeispiel werden nun horrende Summen für das Streichen der Wohnung und die anderen Arbeiten berechnet. Meist werden Subfirmen der Immobilienunternehmen engagiert und eigene Premiumfliesen hergestellt, die sie aufgrund der Masse günstig einkaufen können. Der tatsächlich gezahlte Preis ist nicht mehr nachvollziehbar. Da man hiermit aber noch nicht wirklich an ein Drittel der Neubaukosten herankommt, werden gerne auch Architektenkosten berechnet. Hierbei werden fiktive Kosten in Ansatz gebracht, die ein Architekt gekostet hätte. Tatsächlich handelt es sich um eine reine Bauplanung, die von Subunternehmern der Wohnungsbaugesellschaften mutmaßlich zu Festpreisen durchgeführt werden.

Modernisierung lohnt sich
Wenn tatsächlich eine umlegbare Modernisierung stattgefunden hat, wird sich die Miete nicht wieder senken, wenn sich die Investition für den Vermieter amortisiert hat. Der Mieter zahlt auch dann noch pro Monat mehr, wenn der Einbau schon zehn Jahre zurückliegt und die Maßnahmen längst "abgezahlt" ist. Deshalb lohnt es sich langfristig gesehen für Vermieter Modernisierungen durchzuführen.

Systematische Anwendung des Modernisierungs-Tricks

Neben dem Beispiel Akelius aus dem ARD Panorama-Beitrag gibt es viele weitere Fälle, in denen angeblich umfassend modernisiert wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Viele Kosten werden augenscheinlich als Modernisierungskosten ausgeschrieben. In der unten stehenden Grafik sind die Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen der Vonovia SE abgebildet. Die Zahlen zeigen: Seit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Jahr 2015 haben sich die Modernisierungs-Investitionen bis 2019 nahezu verdreifacht. Sicherlich wurden dabei tatsächlich einige Mietobjekte modernisiert. Die Erfahrungen von CONNY zeigen leider, dass es in einer Vielzahl der Fälle die Baumaßnahmen nicht dem Umfang einer Modernisierung gerecht wurden.
Quelle: Vonovia SE Geschäftsbericht 2019 (Verfügbar unter: https://reports.vonovia.de/2019/geschaeftsbericht/_assets/downloads/entire_vonovia_ar19.pdf , Stand: 22. Juni 2020)

Ausnahmen des Gesetzes: Für Vermieter wird es schwieriger

Anfang 2019 hat die Bundesregierung das Mietpreisbremsengesetz verschärft. Seitdem ist es für Vermieter schwieriger, sich auf Ausnahmen zu berufen. Zum Beispiel müssen sie bei Neuvermietungen seitdem unaufgefordert schriftlich darlegen, wieviel Miete der Vormieter gezahlt hat und auf welche der drei Ausnahmen der Vermieter (Neubau, umfassende Modernisierung, befristetes Mietverhältnis) sich beruft, wenn er einen Mietzins oberhalb der zulässigen Höchstmiete verlangen will. Tun sie das nicht, können sie sich später nicht mehr auf eine Ausnahme berufen.

Fragen und Antworten

Ist der Austausch der Heizungsanlage eine Modernisierungsmaßnahme und können die Kosten dafür auf die Miete umgelegt werden?

Nur, wenn es sich bei der neuen Heizungsanlage um eine modernere Variante handelt , die klimaschonender ist und/oder die Nutzung von fossilen Energieträgern reduziert. Ist dies der Fall, können acht Prozent der Kosten des Heizungswechsels auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Dürfen Schönheitsreparaturen auch auf die Miete umgelegt werden?

Schönheitsreparaturen sind nicht umlagefähig und dürfen keine Mieterhöhung nach sich ziehen.

Was ist der Unterschied zwischen Renovierungsarbeiten und Modernisierung?

Renovierungsarbeiten sind Arbeiten, die die Wohnung in einen "allgemein üblichen Zustand" versetzen. "Allgemein üblich" ist ein Zustand dann, wenn er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen mit gleichem Alter und innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mieter den so geschaffenen Zustand als Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen erwarten kann.
Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Laut § 555b BGB sind das folgende bauliche Veränderungen:

  • energetische Modernisierungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (z.B. verbesserte Wärmedämmung)
  • energetische Modernisierungen, die nachhaltig das Klima schützen und/oder durch die fossile Energien eingespart werden (z.B. moderne Heizungsanlage)
  • Modernisierungen, nach denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z.B. hochwertige Böden)
  • Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
  • Baumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Bad oder veraltete Einbauküche - Ist die Erneuerung eine Modernisierung oder Renovierung?

Baut der Vermieter eine neue Einbauküche oder ein neues Bad ein, handelt es sich grundsätzlich um eine Renovierung. Ausnahme: Die Baumaßnahmen erhöhen deutlich den Gebrauchswert der Mietsache. Werden beispielsweise hochwertige Fliesen verbaut, kann dies eine Werterhöhung der Mietsache und dementsprechend eine Modernisierung darstellen. Das einfache Austauschen der alten Badewanne oder des Waschbeckens ist aber keine Modernisierung.

Sie zahlen nach einer Modernisierung zu viel Miete?
Ziehen Sie trotzdem die Mietpreisbremse. CONNY prüft, ob Sie trotz Modernisierung Ihre Miete senken können.