Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Das sind die Fakten und Unterschiede

Knapp die Hälfte der Menschen in Deutschland wohnt zur Miete. Damit die Mieten vor allem in Großstädten nicht weiter steigen, wurde vor fünf Jahren eine bundesweite Mietpreisbremse eingeführt, die es Mietern in elf Bundesländern ermöglicht ihre Miete sicher zu senken. In Berlin trat 2020 zusätzlich der "Mietendeckel" in Kraft, der nicht nur möglicherweise ungültig ist, sondern vor allem für Verwirrung bei Berlinerinnen und Berlinern gesorgt hat.

Was besagt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel beinhaltet vier Maßnahmen gegen überhöhte Mieten:
  1. Mietobergrenze: Der Vermieter darf bei Neuvermietungen nicht mehr Miete verlangen, als gesetzlich vorgesehen.
  2. Mietenstopp: Die Mieten werden fünf Jahre lang auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
  3. Mietsenkung: Wenn die Miete 20 Prozent über der Mietentabelle liegt, kann ab November 2020 eine Mietsenkung durchgesetzt werden.
  4. Mietbegrenzung bei Modernisierungen: Bei einer Modernisierung kann die Obergrenze höchstens um einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

In der Mietentabelle wird festgehalten, wie hoch die Kaltmiete bei einer Wiedervermietung sein darf, dabei richtet sich der Quadratmeterpreis nach Alter und Ausstattung der Wohnung. Für Wohnungen mit einer modernen Ausstattung, wie Aufzug, Einbauküche oder hochwertige Sanitärausstattung, kann sich der Quadratmeterpreis nochmals um einen Euro erhöhen.Der Mietendeckel gilt für fast alle Wohnungen in Berlin, es gibt jedoch ein paar Ausnahmen:

  1. öffentlich geförderter Wohnungsbau, beispielsweise Sozialwohnungen
  2. Neubauten, die ab 2014 bezugsfertig waren
  3. Wohnheime
  4. Wohnungen, deren Modernisierung aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde
  5. Wohnraum von anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege

Was besagt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt für Mietverträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Verordnung bestimmt werden. Hier darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Vergleichsmiete wird mit dem qualifizierten Mietspiegel berechnet und ist bei vielen Städten und Gemeinden einsehbar.
Bei der Mietpreisbremse gelten folgende Ausnahmen:

  1. Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
  2. Wohnungen, die umfassend saniert wurden
  3. Der Vormieter hat bereits mehr als 110 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete gezahlt und die Vormiete hat ihrerseits nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
  4. temporäre Mietverhältnisse
  5. Studenten-, Jugend- und andere Wohnheime

Möblierte Wohnungen sind übrigens, entgegen anderslautender Gerüchte, nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen. Vermieter dürfen lediglich einen kleinen Aufschlag für die Möbel berechnen. Lesen Sie hier, mit welchen Tricks Vermieter versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Wo gelten die Gesetze?

Der Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin), ist ein Landesgesetz, dass nur in Berlin gültig ist. Die Mietpreisbremse (§556dff BGB) hingegen ist ein Bundesgesetz, das in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Welche Orte das genau sind, bestimmen die Landesregierungen mit eigenen Verordnungen. Elf Bundesländer haben mittlerweile eine Mietpreisbremse eingeführt, lediglich das Saarland, Sachsen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt haben noch keine gültige Regelung - oder im Falle von Schleswig-Holstein, diese wieder abgeschafft. Hier sehen Sie, wo die Mietpreisbremse aktuell gilt.

Ich habe gehört, es gibt rechtliche Probleme mit dem Mietendeckel.

Beim Berliner Mietendeckel ist die rechtliche Situation derzeit unsicher, da er noch nicht vom Verfassungsgericht bestätigt wurde. Nach Ansicht eines Amtsgerichts und des Landgerichts Berlin ist der Mietendeckel nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, trotzdem ist das Gesetz bis zur verfassungsrechtlichen Klärung zunächst gültig und muss von Vermietern bis zur Klärung eingehalten werden. Allerdings gibt es ein Problem: Wer sich derzeit auf den Mietendeckel beruft, läuft Gefahr alle Ersparnisse durch die Mietsenkung zurückzahlen zu müssen, falls das Bundesverfassungsgericht das Gesetz irgendwann kippt. Daher wird empfohlen, die gesparten Gelder noch nicht auszugeben. Der sichere Weg, die Miete zu senken, ist die Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß, dies hat das Bundesverfassungsgericht 2019 entschieden. In den fünf Jahren seit ihrer Einführung ist die Mietpreisbremse in Deutschland bereits tausendfach erfolgreich durchgesetzt worden, insbesondere in Berlin.



Update vom 29. Oktober 2020:

Ein Eilantrag gegen das Mietendeckel-Gesetz wurde vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) abgelehnt. Ein Berliner Vermieter wollte mit dem Antrag das Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels verhindern. Der Berliner Mietendeckel hat damit eine Hürde genommen. Es gilt weiterhin, dass Vermieter zu hohe Mieten ab dem 23. November 2020 absenken müssen.

Berliner Mieter sollten aber Folgendes beachten: Die finale Entscheidung vom BVerfG, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist, steht noch nicht. Das Urteil wird erst in 2021 erwartet. Wer jetzt schon durch den Mietendeckel monatlich spart, sollte die Differenz unbedingt bis zur finalen Entscheidung des BVerfG zurücklegen. Wird das Gesetz gekippt, könnten Mieter die eingesparte Miete an Ihre Vermieter zurück zahlen müssen.

MD vs MPB

Mit welchem Gesetz kann ich mehr sparen?

Zum Sparpotenzial bei den beiden Gesetzen lässt sich keine pauschale Aussage machen, da dies vom individuellen Fall abhängt. Sie können über unsere Software beide Möglichkeiten ausrechnen. Wichtig ist zu beachten - Die Mietpreisbremse ist in den 11 Bundesländern in denen Sie ordnungsgemäß per begründeter Verordnung in Kraft gesetzt wurde (zum Beispiel Berlin, Bayern oder Hamburg) einfach durchsetzbar, der Mietendeckel könnte jedoch noch verfassungsgerichtlich gekippt werden - dann würden Mieterinnen und Mieter also gar nichts sparen.

Diese Strafen drohen Vermietern

Beim Mietendeckel drohen Vermietern eine Reihe von Bußgeldern. Wer eine zu hohe Miete kassiert, soll zwischen 500 und 2.000 Euro Strafe zahlen, für eine Verletzung der Auskunftspflicht werden zwischen 250 und 1.500 Euro fällig. Modernisierungen müssen gegenüber der Investitionsbank Berlin transparent gemacht werden, ansonsten drohen bis zu 1.500 Euro Strafe.

Für die überhöhte Miete drohen Vermietern durch die Mietpreisbremse keine Strafen, sie müssen lediglich rückwirkend bis zu zweieinhalb Jahren die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten, wenn der Mietvertrag ab April 2020 geschlossen wurde. Gezieltes “Herausmodernisieren”, also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen, stellt hingegen eine Ordnungswidrigkeit dar und kann eine Schadensersatzklage (§ 559 d BGB) und ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro (§6 WiStG) nach sich ziehen.

So können Sie gegen Ihren Vermieter vorgehen

Da die Mietpreisbremse verfassungsgerichtlich bestätigt ist, helfen wir Verbrauchern diesbezüglich ihr Recht durchzusetzen. Dieses Gesetz hat sich mittlerweile tausendfach bewährt. Prüfen Sie einfach Ihre Ansprüche online mit dem CONNY Mietpreisbremsenrechner. So müssen Sie nicht selbst stundenlang Informationen im Mietspiegel heraussuchen und Werte berechnen, unsere Software erledigt das in wenigen Minuten - und das komplett kostenlos und unverbindlich. Nachdem Sie Ihr Sparpotential berechnet haben, können Sie entscheiden, ob Sie CONNY mit der Senkung Ihrer Miete beauftragen wollen. Wir setzen Ihre Ansprüche dann gegenüber Ihrem Vermieter durch. Nur wenn wir wirklich die Miete senken, bezahlen Sie eine Gebühr.