Mietpreisbremse: Was Mieter in München 2020 wissen sollten

Wohnen in München kommt Mieter aller Stadtteile teuer zu stehen. Schwabing, Berg am Laim oder Bogenhausen - die aktuellen Mietspiegel unterscheiden sich zwar je nach Stadtteil und Wohnung, sind jedoch für den Großteil der Verbraucher in ganz München zu hoch. Münchner Mieter, die ab dem 7. August 2019 einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben, sollten daher jetzt die Mietpreisbremse ziehen.

Kurz gesagt

  • Das Gesetz gilt in sämtlichen Stadtteilen Münchens.
  • Die Mietpreisbremse wirkt in München für alle Mietverträge, die am 7. August 2019 oder später unterzeichnet wurden.
  • Mieter von städtischen Wohnungsbaugesellschaften können auch mit Mietverträgen ab 1. August 2018 vom Gesetz profitieren.
  • Sobald die Nettokaltmiete die für die Wohnung und das Stadtgebiet gültige ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent übersteigt, können Münchener Mieter die Mietpreisbremse ziehen.

Gilt die Mietpreisbremse in München?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse, die Mietpreisbegrenzungsverordnung, ist für das gesamte Münchner Stadtgebiet sowie in 161 weiteren Gemeinden Bayerns gültig. Zu diesen Städten und Gemeinden zählen auch viele Orte im unmittelbaren Münchener Umland, wie beispielsweise Kirchheim, Garching, Karlsfeld, Germering und Pullach im Isartal.

Obwohl es sich um ein seit 2015 geltendes Bundesgesetz handelt, muss jedes Bundesland selbst über die Gültigkeit in der eigenen Region entscheiden.



Wie das Gesetz in Kraft getreten ist

Auch in Bayern musste die Mietpreisbremse einige Hürden nehmen, bevor sie vollumfänglich gültig wurde.

  • 1. August 2015: Bayern führt die Mietpreisbremse für 137 Städte und Gemeinden ein. Aufgrund des besonders angespannten Wohnungsmarktes gehört auch München dazu.
  • 10. November 2015: Die bayerische Landesregierung legt in der Mieterschutzverordnung fest, dass die Mieten für Neuvermietungen unter Anderem in München maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.
  • 21. Juni 2017: Die Klage auf Basis der Mietpreisbremse eines Mieters aus der Münchener Maxvorstadt wird vom Amtsgericht in München abgewiesen. Mit dem Urteil wird die Mietpreisbremse in Bayern für unwirksam erklärt, da die Begründung mangelhaft ist. Laut §556d BGB muss jeweils begründet werden, warum in einer Stadt oder Gemeinde ein “angespannter Wohnungsmarkt” herrscht, der die Mietpreisbremse rechtfertigt. Die bayerische Landesregierung hatte nur pauschale Kriterien aufgelistet, ohne diese einzelnen Städten wie München zuzuordnen. Mit diesem Formfehler bei der Umsetzung der Mietpreisbremse war Bayern nicht das einzige Bundesland.
  • 25. Juli 2018: Seitens des Münchener Stadtrats wird die städtische Mietpreisbremse für München beschlossen. Somit gilt das Gesetz ab dem 1. August 2018 für Münchner Wohnungen von städtischen Wohnungsbaugesellschaften wie GEWOFAG und GWG. Gleichzeitig müssen sich städtische Wohnungsbaugesellschaften jetzt auch an andere strengere Regularien halten: so dürfen sie Mieten durch eine niedrigere Kappungsgrenze innerhalb von fünf Jahren um maximal 10 Prozent erhöhen und weniger Modernisierungskosten umlegen.
  • 7. August 2019: Nach langem Warten haben alle Münchner Mieter durch den begründeten Neuerlass der Mietpreisbremse endlich Rechtssicherheit. Die Mietpreisbremse gilt für neue Mietverträge, die ab dem 7. August 2019 unterschrieben werden. Für Mietverhältnisse, die vor diesem Datum geschlossen wurden, kommt der neue Beschluss leider zu spät. Das Gesetz gilt nun für insgesamt 162 Städte und Gemeinden in Bayern und ebenfalls für München.
  • 1. April 2020: Die Bundesregierung verschärft das Gesetz, sodass auch in München bei Mietverhältnissen die am oder nach dem 1. April 2020 beginnen, noch bis zu 30 Monate rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden kann. Außerdem verlängert die Bundesregierung die Mietpreisbremse bis 2025. Diese Verlängerung ist jedoch nicht für die Bundesländer bindend.
  • 17. Juni 2020: Bayern entscheidet, die Mietpreisbremse nur bis zum 31. Dezember 2021 zu verlängern und die Situation in den einzelnen Gebieten dann erneut zu prüfen. Ob die Mietpreisbremse für Städte wie München erneut verlängert wird, ist noch offen.



Bis wann gilt die Mietpreisbremse in München?

Nach der Verlängerung der Mietpreisbremse seitens der bayerischen Landesregierung gilt die Mietpreisbremse in München derzeit bis zum 31. Dezember 2021. Haben Sie Ihren Münchener Mietvertrag am 7. August 2019 oder später unterzeichnet, können Sie bei überhöhter Miete die Mietpreisbremse ziehen. Als Mieter einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft haben Sie schon für Mietverträge ab August 2018 die Möglichkeit, Ihr Recht durchzusetzen.



Wie gut funktioniert das Gesetz in München?

Leider hat die Politik lange damit gewartet, die anfänglichen Formfehler auszubessern und die Mietpreisbremse nachhaltig einzuführen. Die meisten Mieter die seit 2015 vor dem 7. August 2019 einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben, können daher nicht von dem Gesetz profitieren. Jedoch steht die Verordnung seit 2019 in Bayern auf festen Beinen und viele Mieter Münchens sind erfolgreich.

Noch immer gibt es jedoch Vermieter die mittels Tricks illegalerweise die Mietpreisbremse umgehen. Gleichzeitig sind sich viele Münchner Mieter Ihrer Rechte nicht bewusst. Umso wichtiger ist es, dass Mieter jetzt aktiv werden. Es gibt viele gute Gründe, die Mietpreisbremse zu ziehen. Je mehr Haushalte ihr Recht durchsetzen, desto langsamer kann auch der Mietspiegel in München steigen. So wird die Berechnungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete auf einem niedrigeren Niveau gehalten.

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Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse in München nicht?

Es gibt bundesweit geltende Ausnahmen, in denen die Mietpreisbremse nicht gezogen werden kann. Diese Ausnahmen gelten auch für Mietverhältnisse in München:

  • Erstvermietungen: Das Gesetz kann nicht für neuen Wohnungen geltend gemacht werden, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt wurden.
  • Modernisierung: Wenn Mietwohnungen umfassend modernisiert wurden, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.
  • Ältere Mietverhältnisse: Mietverträge, die vor dem 7. August 2019 unterschrieben wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Bei Wohnungen von städtischen Wohnungsbaugesellschaften gilt die Ausnahme für Mietverträge, die vor August 2018 unterschrieben wurden.
  • Vorübergehende Vermietung: Mieter, die eine Wohnung nur vorübergehend mieten, können nicht vom Gesetz profitieren.
  • Schutz der Bestandsmieten: Bei Wohnraum, für den schon die Vormieter eine zu hohe Miete gezahlt haben, kann die Mietpreisbremse nicht gezogen werden.

Zusätzlich zu diesen bundesweiten Regelungen, hat das Land Bayern keine weiteren Ausnahmen festgelegt. Auch wenn eine der Ausnahmen auf Ihre Situation als Mieter zutrifft, empfehlen wir trotzdem eine Prüfung. Schon im Mai 2013 wurde in München die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen abgesenkt: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. In vielen Fällen sind Sie also aufgrund von unrechtmäßigen Erhöhungen trotzdem zu einer Senkung der Miete berechtigt.

Wie nutze ich die Mietpreisbremse in München?

Damit sie die Mietpreisbremse in München ziehen können, empfehlen wir Mietern die folgenden Schritte:

  1. Maximale Miete ermitteln: Nutzen Sie unseren kostenlosen Mietspiegelrechner für Ihren individuellen Fall.
  2. Vermieter rügen: Die Berechnung ergibt, dass Sie zu viel Miete zahlen? Informieren Sie Ihren Vermieter per Rügeschreiben.
  3. Nachweise fordern: Der Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse? Verlangen Sie Nachweise dafür.
  4. Anwalt oder CONNY beauftragen: Ihr Vermieter reagiert nicht? Nutzen Sie juristische Unterstützung, um Ihr Recht durchzusetzen.



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