Mietpreisbremse: Was Frankfurter Mieter jetzt wissen sollten

Beim Gesetz zur Mietpreisbremse handelt es sich um ein seit 2015 geltendes Bundesgesetz. Jedes Bundesland ist für den Erlass der sogenannten Mietpreisbremse in Form einer Mietpreisbegrenzungsverordnung selbst verantwortlich. Hessen machte, wie viele andere Bundesländer, beim Erlass des Gesetzes Formfehler. Daher ist die Mietpreisbremse in Frankfurt erst für Mietverträge, die seit dem 28. Juni 2019 unterschrieben wurden, gültig.

Wie das Gesetz beschlossen wurde

Mehrere Hürden musste die Mietpreisbremse im Land Hessen nehmen, bevor sie 2019 für alle Stadtteile Frankfurts in Kraft treten konnte.

• 17. November 2015: Das Land Hessen erlässt die Mietpreisbremse für 16 Gebiete mit Gültigkeit bis Ende Juni 2019. Auch Frankfurt am Main zählt zu den festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die vier Stadtteile Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach sind jedoch von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• 6. Juli 2016: Der Aufsichtsrat der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ABG Frankfurt Holding beschließt eine gesonderte Mietpreisbremse für die eigenen Immobilien. Diese beinhaltet eine Kappungsgrenze von maximal fünf Prozent Mieterhöhung innerhalb von fünf Jahren.
• 27. März 2018: Das hessische Landgericht (LG) erklärt die Mietpreisbremse in einem Fall für unwirksam, da es im Verordnungstext an einer Begründung fehlt. Eine Revision seitens des Bundesgerichtshofes (BGH) wird zugelassen.
• 4. Februar 2019: Das hessische Wirtschaftsministerium kündigt eine Verlängerung der Mietpreisbremse an. Anders als zuvor soll das Gesetz diesmal für insgesamt sechs Frankfurter Stadtteile nicht gelten, in denen laut einem Gutachten die Bedingungen für die Mietpreisbremse nicht ausreichen: Bergen-Enkheim, Eckenheim, Hausen, Nieder-Erlenbach, Praunheim und Sindlingen
• 17. Juli 2019: Der BGH erklärt die Mietpreisbremse in Hessen für nichtig. Wie schon das Landgericht Hessen argumentierte, fehle es in der Mietenbegrenzungsverordnung von 2015 an einer Begründung.
• 28. Juli 2019: Die neue Mietenbegrenzungsverordnung für Hessen tritt mit vollständiger Begründung in Kraft und erweitert die Gültigkeit der Mietpreisbremse auf insgesamt 31 Städte und Gemeinden. Anders als zuvor geplant, gibt es im Frankfurter Stadtgebiet keine Ausnahmen und das Gesetz gilt für sämtliche Stadtteile. Das Gesetz ist seitens der Bundesregierung noch bis zum 26. November 2020 befristet.
• 13. Februar 2020: Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entscheidet, dass Mieter vom Land Hessen keinen Schadensersatz aufgrund der begangenen Formfehler beim Erlass der ersten Verordnung fordern können. Einige Mieter hatten auf Basis der Mietpreisbremse gegen Ihre Vermieter geklagt, können den Anspruch jedoch für Mietverträge vor Juli 2019 nicht mehr geltend machen.
• 1. April 2020: Die Mietpreisbremse wird seitens der Bundesregierung verschärft, sodass auch Mieter in Frankfurt rückwirkend zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern können. Diese Regelung gilt für Mietverhältnisse, die seit April 2020 begonnen haben. Zusätzlich ermöglicht der Bund eine Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre. Jedes Bundesland muss die Verlängerung bis 2025 selbst geltend machen.
• 28. Juni 2020: Die hessische Landesregierung in Wiesbaden kündigt an, die Mietpreisbremse zu verlängern.
• 23. September 2020: Das Wirtschaftsministerium Hessen legt eine verlängerte Verordnung vor, nach der die Mietpreisbremse von 31 auf insgesamt 48 Städte und Gemeinden in Hessen ausgeweitet werden soll. Gleichzeitig sollen die Sperrfristen von Eigenbedarfskündigungen zugunsten von Mietern verlängert werden.

Ab wann ist die Mietpreisbremse in Frankfurt gültig?

Frankfurter Mieter können die Mietpreisbremse nutzen, sofern sie seit dem 28. Juni 2019 einen neuen Mietvertrag geschlossen haben. Das Gesetz ist derzeit bis zum 26. November 2020 befristet, soll jedoch um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert werden. Wir halten Sie dazu auf dem Laufenden.

Wie gut wirkt das Gesetz in Frankfurt?

Bis zur Neuverordnung der Mietpreisbremse im Sommer 2019 hatte noch kein einziger Mieter in Hessen eine Mietminderung unter Berufung auf die Mietpreisbremse gerichtlich durchgesetzt. Wissenschaftliche Gutachten hatten bis zu diesem Zeitpunkt trotz dessen belegt, dass das Gesetz den Mietenanstieg leicht verlangsamt hatte.

Seitdem die Mietpreisbremse für alle Stadtteile Frankfurts gilt, setzen weiterhin nur wenige Mieter ihr Recht durch. Grund genug, jetzt aktiv zu werden und das Gesetz zu nutzen. Je mehr Mieter die Mietpreisbremse in Frankfurt ziehen, desto besser kann sie einen positiven Effekt zeigen und die ortsübliche Vergleichsmiete auf einem stabilen Niveau halten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf dem Mietspiegel und bildet die Berechnungsgrundlage für die im Rahmen der Mietpreisbremse erlaubte Miethöhe. Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, bei der Bremsung des Mietanstiegs in Frankfurt einen wichtigen Beitrag zu leisten.

Die Ausnahmen, die für die bundesweit gültige Mietpreisbremse anwendbar sind, gelten auch in Frankfurt:

• Ältere Mietverträge: Vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse unterschriebene Mietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das Gesetz ist für Hessen seit dem 28. Juli 2019 in Kraft.
• Erstvermietung: Neue Wohnungen, die seit dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt wurden, sind ebenfalls vom Gesetz ausgenommen.
• Modernisierung: Für Wohnraum, der umfassend modernisiert wurde, kann die Mietpreisbremse nicht gezogen werden.
• Vorübergehend vermieteter Wohnraum: Mieter, die Wohnraum nur vorübergehend mieten, können die Mietpreisbremse nicht ziehen.
• Bestandsmieten: Wohnraum, für den schon die Vormieter eine überhöhte Miete gezahlt haben, fällt ebenso nicht unter die Mietpreisbremse.

Zusätzlich zu diesen vom Bund definierten Ausnahmen vom Gesetz, hat das Land Hessen keine weiteren Ausnahmen festgelegt. Viele Vermieter versuchen dennoch mit verschiedensten Tricks illegalerweise die Mietpreisbremse zu umgehen. Dagegen können Sie sich wehren.

Auch wenn auf Sie eine der Ausnahmen vom Gesetz für Ihr Mietverhältnis zutrifft, lohnt es sich immer, die Miethöhe zu überprüfen. Nicht alle Mieterhöhungen sind zulässig. So gilt in Frankfurt beispielsweise eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent, die Vermieter beim Erhöhen der Miete innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten dürfen.

Wir empfehlen Frankfurter Mietern die folgenden Schritte, um jetzt die Mietpreisbremse zu ziehen:

1. Ermittlung der maximalen Miethöhe: Dafür können Sie unseren kostenlosen Mietspiegelrechner nutzen.
2. Rüge an den Vermieter senden: Sie finden heraus, dass Sie zu viel Miete zahlen? Informieren Sie Ihren Vermieter per Rügeschreiben.
3. Nachweise für Ausnahmen fordern: Ihr Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse? Verlangen Sie entsprechende Beweise.
4. Anwalt oder CONNY beauftragen: Ihr Vermieter reagiert nicht mehr? Setzen Sie Ihr Recht mit juristischer Unterstützung durch.

CONNY setzt sich seit Jahren für Mieterrechte ein und ist das führende Verbraucherrechtsportal. Lassen Sie sich von uns dabei helfen, die Mietpreisbremse zu ziehen. Für Sie ist das ganz einfach & bequem:

1. Sie übermitteln uns die Informationen zu Ihrem Mietverhältnis
2. Wir prüfen kostenlos, ob die Höhe Ihrer Miete zulässig ist
3. Wenn eine Senkung möglich ist, bezahlen wir einen Partneranwalt
4. Ihnen entstehen nur dann Kosten, wenn wir für Sie erfolgreich sind