Die Mietpreisbremse ist gültig! - Das sollten Sie darüber wissen

Die Mietpreisbremse ist zwar ein Bundesgesetz, doch damit findet es nicht automatisch in ganz Deutschland Anwendung. Das Gesetz ermächtigt lediglich die Länder eine Verordnung mit einer Dauer von höchstens fünf Jahren zu erlassen - diese kann aber verlängert werden. Die Verordnung muss den Vorgaben des Bundesgesetzes entsprechen und ordnungsgemäß begründet sein. Hier liegt meistens das Problem, da die Länder schlichtweg Formfehler machen oder die Verordnung nicht ausreichend begründen. Dementsprechend wurde die Mietpreisbremse nicht in allen Bundesländern gleichzeitig eingeführt. Entspricht eine Verordnung nicht den Vorgaben des Bundesgesetzes, ist sie ungültig und muss neu aufgesetzt werden - und das dauert bei einigen Ländern. Hier sind also die Länder gefragt, Verordnungen zu erlassen, die begründet und ohne Formfehler sind - dann gilt die Mietpreisbremse in Zukunft auch in der Praxis bundesweit.

Die gute Nachricht: Die Mietpreisbremse gilt bereits in 12 Bundesländern (Stand 15. April 2021). Das heißt, dort sind die Verordnungen formgerecht und ausreichend begründet. Somit fallen Mietverträge, die seit Inkrafttreten des Gesetzes im jeweiligen Bundesland unterzeichnet wurden, unter die Mietpreisbremse. Konkret gilt sie in folgenden Bundesländern:

• Baden-Württemberg (seit 4. Juni 2020)
• Bayern (seit 7. August 2019)
• Berlin (seit 1. Juni 2015, verlängert bis Mai 2025)
• Brandenburg (seit 4. April 2019)
• Bremen (seit 1. Dezember 2015)
• Hamburg (seit 11. Juli 2018, verlängert bis 2025)
• Hessen (seit 28. Juni 2019)
• Mecklenburg-Vorpommern (seit 1. Oktober 2018)
• Nordrhein-Westfalen (seit 1. Juli 2020)
• Rheinland-Pfalz (seit 1. Oktober 2019)
• Thüringen (seit 31. März 2016)
• Niedersachsen (seit 01. Januar 2021)

Für welche Städte und Gemeinden die Mietpreisbremse letztendlich greift, ist in den gültigen Verordnungen festgeschrieben. In den übrigen Bundesländern wurde die Mietpreisbremse entweder nicht eingeführt oder die Verordnungen waren fehlerhaft beziehungsweise unbegründet. Diese einfachen Fehler gehen zu Lasten der Mieter, die oftmals illegal hohe Mieten zahlen müssen.

In den letzten Wochen und Monaten gab es viele Nachrichten und Entscheidungen zum Thema Mietpreisbremse, die vielerorts für Verwirrung gesorgt haben. Betroffen waren Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Um etwas mehr Klarheit in die Fälle zu bringen, erklären wir folgend welche Entscheidungen wie und warum getroffen wurden. Vorweg: Das Gesetz zur Mietpreisbremse hat natürlich weiterhin Gültigkeit - das wird sich so schnell auch nicht mehr ändern. Die Entscheidungen beziehen sich dabei immer auf die jeweilige Landesverordnung.

Baden-Württemberg

Die 2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung umfasste anfangs 68 Städte und Gemeinden. Allerdings wurde die Begründung dieser Landesverordnung nicht veröffentlicht, weshalb das Landgericht Stuttgart die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg nachträglich für ungültig erklärte. Das Land musste anschließend eine neue Verordnung erlassen. Die neue Verordnung wurde ausreichend begründet und gilt nun seit dem 4. Juni 2020 für insgesamt 89 Städte und Gemeinden.

Nordrhein-Westfalen

Auch in Nordrhein-Westfalen wurde die Mietpreisbremse vom Kölner Landgericht vorerst gekippt. In der 2015 erlassenen Verordnung fehlte die vom Bundesgesetz geforderte Begründung zu den 59 festgelegten angespannten Wohnungsmärkten. Dies bedeutet, dass alle Mietverträge, die zwischen dem 23. Juni 2015 und 30. Juni 2020 abgeschlossen wurden, nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Doch das Land hat nachgebessert und eine neue Verordnung inklusive ausreichender Begründung erlassen. Die Mietpreisbremse gilt deshalb seit dem 1. Juli 2020 in insgesamt 18 Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen.

Was wurde denn nun in Bayern entschieden?

Die gute Nachricht ist, dass die Entscheidung in Bayern nichts mit der Mietpreisbremse zu tun hat. Die schlechte Nachricht ist, dass Mietenstopps oder Mietendeckel auf Landesebene wohl nicht verfassungskonform sind. Ein Volksbegehren hatte gefordert, die Mieten in Bayern für sechs Jahre einzufrieren, ein sogenannter Mietenstopp. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat nun verhindert, dass das Begehren zur Abstimmung zugelassen wird. Die Richter argumentieren, dass die Kompetenz zur Gesetzgebung beim Mietrecht allein beim Bund liege. Länder dürfen demnach solche Gesetze zu Mietfragen nicht erlassen.

Die Entwicklungen der letzten Wochen scheinen auf den ersten Blick negativ für Mieter und deren Rechte zu sein. Doch das Gegenteil ist der Fall. In immer mehr Bundesländern sind gültige Mietpreisbremse-Verordnungen aktiv. Die Mietpreisbremse ist somit das aktuell beste Instrument, um gegen steigende Mieten vorzugehen. Jetzt sind die Mieter in der Pflicht diese auch anzuwenden, damit die Mietpreise nicht weiter in die Höhe schießen. Doch auch die Länder, in denen die Mietpreisbremse noch nicht gültig ist, müssen ihre Hausaufgaben machen und rechtsgültige, begründete Verordnungen erlassen. Die Entwicklungen rund um die Mietpreisbremse sind zwar zäh, aber es herrscht immer häufiger Rechtssicherheit für Mieter.

Für den Berliner Mietendeckel und andere Gesetze/Volksbegehren dieser Art gibt es spätestens seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 keine Zukunft mehr - an diesem Tag wurde der Berliner Mietendeckel gekippt. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat klargestellt, dass die Länder keine Gesetzgebungskompetenzen zum Thema Mietrecht haben. Solche Gesetze darf nur der Bund erlassen. Ähnlich entschied das Bundesverfassungsgericht über den Berliner Mietendeckel. Doch auch aus dieser Entscheidung lässt sich Positives ziehen, denn es herrscht auch hier zunehmend Rechtssicherheit für Mieter.