Die Mietpreisbremse - Alle wichtigen Informationen zum Gesetz

Die Mietpreisbremse ist ein seit 2015 geltendes Bundesgesetz, mit dem zahlreiche Mieter in Deutschland ihre Miete senken können. Das Gesetz wurde eingeführt, um den steigenden Mieten in besonders nachgefragten Ballungsräumen etwas entgegensetzen zu können. Seitdem darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Viele Mieter sind sich aber unsicher und wissen nicht, ob sie die Mietpreisbremse ziehen sollten. Erfahren Sie deshalb hier alles Wichtige über das Gesetz.

Die Mietpreisbremse ist das effektivste Mittel gegen überhöhte Mieten

Seit einigen Jahren steigen die Mieten ins Unermessliche und ein Ende war nicht in Sicht. Aus unseren Daten geht hervor, dass in einigen Städten die Mieten in nur wenigen Jahren um bis zu 40% gestiegen sind. In besonders teuren Städten wie München, lag 2018 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen bei 17,90€. Genau deshalb hat sich die Bundespolitik dem Problem angenommen und 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Sie sollte diesen rasanten Anstieg der Mietpreise ausbremsen. Der Effekt war zwar leicht messbar, trotzdem wurde die Mietpreisbremse zu wenig von den Mietern und Mieterinnen in Deutschland genutzt. Deshalb wurden 2019 und 2020 einige Anpassungen vorgenommen.

Mittlerweile gibt es die Mietpreisbremse seit über fünf Jahren und wurde vom Bundesverfassungsgericht bestätigt - es besteht also keine rechtliche Unsicherheit mehr. Trotzdem gibt es sowohl unter Mietern, aber auch auf Seiten der Vermieter viele Fragen und Unsicherheiten zu dem Thema. CONNY trägt für Sie die wichtigsten Informationen zusammen und klärt die häufigsten Fragen zur Mietpreisbremse.

  1. Was schreibt das Gesetz vor und wo gilt es?

Das Gesetz zur "zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d BGB), besser bekannt als Mietpreisbremse, ist ein bundesweites Gesetz, das 2015 in Kraft getreten ist. Es schreibt vor, wie viel Miete ein Vermieter in einem “angespannten Wohnungsmarkt” höchstens verlangen darf. Die Bundesländer entscheiden dabei selbst, welche Städte und Gemeinden als “angespannt” gelten. Sie müssen dabei in einer Verordnung begründen, warum der Wohnungsmarkt in den gewählten Städten und Gemeinden angespannt sei. Insgesamt haben mittlerweile elf Bundesländer eine gültige Verordnung verabschiedet. Wo genau die Mietpreisbremse gültig ist, erfahren Sie auf unserer Informationsseite “Wo gilt die Mietpreisbremse?”. Hier finden Sie jede Stadt und Gemeinde in Deutschland, in der die Mietpreisbremse gültig ist und angewendet werden kann. Wurde der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde als angespannt definiert, darf die Nettokaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im regionalen Mietspiegel festgeschrieben. Sollte der Vermieter mehr als die erlaubte Miete verlangen, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung. Auf unserer Mietspiegel-Informationsseite finden Sie detaillierte Informationen zu Ihrem Mietspiegel .

2. Wer ist berechtigt seine Miete zu senken?

Prinzipiell gilt die Mietpreisbremse für alle Mieter, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt leben (§ 556d Abs. 2 BGB) und für Bundesländer, die eine entsprechende Verordnung erlassen haben. Neben Berlin, Hamburg und München fallen auch viele andere große und mittelgroße Städte in Deutschland darunter. Die jeweiligen Bundesländer mussten hierfür eine Begründung veröffentlichten. Manche Begründungen wurden anfangs von Gerichten als ungültig gewertet, ein Großteil wurde mittlerweile aber rechtskonform korrigiert. Das ist der Grund, warum die Mietpreisbremse in vielen Bundesländern erst nach 2015, teilweise sogar erst seit 2020, rechtskräftig ist. In Sachsen-Anhalt, Niedersachsen, Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen gilt aktuell keine die Mietpreisbremse. Hier finden Sie eine genaue Liste, wo und seit wann die Mietpreisbremse gilt.

3. Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

Auch wenn für Ihre Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse greift, heißt es nicht automatisch, dass Sie Ihre Miete senken können. Denn es gibt auch einige Ausnahmen, bei denen das Gesetz nicht greift. Dazu zählen:

  1. Wohnungen in Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Wohnungen, die wiederum nach diesem Stichtag lediglich erweitert, aufgeteilt oder zusammengelegt wurden, gelten nicht als Neubauwohnungen und sind sind nicht von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.

  2. Wohnungen, die im Wert von ca. 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus modernisiert wurden. Solche Wohnungen gelten als "umfassend modernisiert". Dafür braucht es ein qualitatives und ein quantitatives Element. Nach einer amtlichen Auskunft über die durchschnittlichen Wohnungsneubaukosten pro Quadratmeter des statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg hat der Neubau einer Wohnung im Jahr 2018 durchschnittlich 1.811 € pro Quadratmeter gekostet - der Vermieter muss bei der Modernisierung also mindestens 600,00 € pro Quadratmeter investiert haben.

    Zudem sind die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung zu berücksichtigen - einfache Instandsetzungsmaßnahmen gehören nicht dazu (zum Beispiel reine Malerarbeiten oder das Abschleifen von Türen und Böden). Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 b BGB sind nämlich grundsätzlich nur bauliche Veränderungen, die insbesondere den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (AG Neukölln, Urteil vom 29.08.2018, 14 C 14/18). Zum Beispiel neue Isolierglasfenster, eine neue Fassadendämmung oder eine neue, energieeffiziente Heizung.

    Eine Modernisierung ist nach einer Entscheidung des BGH (vgl. BGH, NZM 2013, 141) vor allem dann nicht gegeben, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Wohnung in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzen. Dabei ist ein Zustand „allgemeinüblich“, wenn er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorhanden ist. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mieter den so geschaffenen Zustand als Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13). Die allermeisten modernisierten Wohnungen erfüllen diese Kriterien nicht und fallen daher unter die Mietpreisbremse. Die Modernisierungskosten dürfen dann lediglich mit 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Hier finden Sie weitere Informationen zu Modernisierungmaßnahmen und wann diese die Mietpreisbremse ausschließen.

  3. Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet wurden. Bei befristeten Mietverträgen mit Dauer von über einem Jahr lohnt es sich stets unsere Rechtsexperten mit der Prüfung dieser Voraussetzung zu beauftragen. Grundsätzlich gilt auch bei möblierten Mietwohnungen die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf aber einen Aufschlag für die Möblierung verlangen. Viele Vermieter setzen diesen Aufschlag zu hoch an. Daher lohnt es sich in den meisten Fällen als Mieter, die Miete überprüfen zu lassen. Hierfür können Sie unseren Mietpreisrechner nutzen.

  4. Mietverträge, die älter sind, als der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse im jeweiligen Bundesland. Überprüfen Sie am besten die Gültigkeit der Mietpreisbremse Ihres Bundeslandes. Wo und seit wann das Gesetz gilt, finden Sie in dieser ausführlichen Liste. Wohnen Sie beispielsweise in Frankfurt am Main, gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge ab dem 28. Juni 2019. Sind Sie nach dem 7.August 2019 in eine neue Wohnung eingezogen, können Sie die Mietpreisbremse ziehen. Wenn Sie Ihre Miete mit dem kostenlosen CONNY Mietpreisrechner überprüfen, kontrollieren wir automatisch, ob die Mietpreisbremse bei Ihnen gültig ist.

  5. Wohnungen, die schon vor der aktuellen Vermietung eine zu hohe Miete aufwiesen. Wichtig: Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen vor Abschluss des Mietvertrags die Vormiete mitzuteilen. Andernfalls kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf diese Ausnahme berufen.

4. Warum sollte ich die Mietpreisbremse ziehen?

  • Sie sparen viel Geld: Im Schnitt sparen Mieter, die mit CONNY die Mietpreisbremse gezogen haben, knapp 200 Euro pro Monat. Für sein gutes Recht einzustehen lohnt sich also finanziell.
  • Ihr sozialer Einfluss als Mieter: Der Mietspiegel basiert auf den Vorjahresmieten. Wenn Mieter nicht aktiv werden, steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten dementsprechend an und treiben die erlaubten Höchstmieten aller Mieter in die Höhe. Zudem kann sich Ihr Nachmieter nicht mehr auf die Mietpreisbremse berufen, sollten Sie das nicht zuvor gemacht haben, denn die Miete darf nicht unter dem Wert der Vormiete abgesenkt werden (mehr dazu unter Punkt 3 "Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?"). Die nachfolgende Grafik zeigt, wie sich die Mietpreise pro Quadratmeter von 2008 bis 2018 entwickelt haben. Wird die Mietpreisbremse nicht konsequent umgesetzt, steigen die Mieten weiter an.

  • Auch Ihr Vermieter muss sich an das Gesetz halten: Ihr Vermieter kann Sie nicht wegen der Mietsenkung kündigen und auch auf keine andere Art und Weise anders behandeln. Droht Ihr Vermieter trotzdem mit einer Kündigung, hilft CONNY ebenfalls gerne und Sie können einen unserer Partneranwälte beauftragen die angedrohte Kündigung abzuwehren. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Kündigung durch den Vermieter und wie Sie diese abwehren können.

5. Was hat sich 2019 und 2020 geändert?

2019 wurde die Mietpreisbremse leicht angepasst, damit sie besser funktioniert und mehr Mieter diese anwenden. Seit dem 01. Januar 2019 ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter bei einer Neuvermietung unaufgefordert die vorherige Miete schriftlich offenzulegen. Dabei ist die Miete ein Jahr vor Kündigung des Vormieters maßgeblich. Lag die Miete bereits mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bildet dies eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Informiert Sie Ihr Vermieter allerdings nicht unaufgefordert über die Vormiete, kann er sich nicht mehr auf diese Ausnahme berufen und Sie können die Mietpreisbremse weiterhin anwenden.

Seit dem 1. April 2020 haben Mieter außerdem das Recht darauf die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern. Bis dahin war nur eine Rückzahlung der überhöhten Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich. Mittlerweile dürfen Mieter dies bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend ab der Rüge bei einem bestehenden Mietverhältnis fordern. Außerdem wurde das Gesetz verlängert. Die Mietpreisbremse ist nun bis Ende 2025 gültig.

6. Wie errechne ich meine Höchstmiete?

Ihre persönliche Höchstmiete können Sie ganz bequem in wenigen Minuten mit dem kostenlosen CONNY Mietpreisrechner ermitteln. Wenn Sie die Höchstmiete Ihrer Wohnung lieber selber ausrechnen wollen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

  1. Suchen Sie den aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Diesen finden Sie meistens auf der offiziellen Webseite Ihrer Gemeinde oder Stadt oder auf unserer Informationsseite.

  2. Der Mietspiegel ist eine Tabelle, welche die ortsüblichen Vergleichsmieten nach Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage der Wohnung unterteilt (Daten sollten Sie aus Ihrem Mietvertrag entnehmen). In den jeweiligen Zellen ist eine Mietpreisspanne und ein Mittelwert angegeben, in der die passende Vergleichsmiete liegt. An welchem Wert dieser Spanne Sie sich genau orientieren müssen, hängt von wohnwertbestimmenden Merkmalen ab. Diese können beispielsweise ein großes Waschbecken oder ein gefliestes Bad sein.

  3. Die erlaubte Höchstmiete ist dann die ermittelte Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Alles, was Sie über diesen Betrag an Miete bezahlen, ist Ihr Sparpotenzial und kann von Ihrer Miete abgezogen werden. Die zuviel gezahlte Miete kann bis zum Zeitpunkt Ihrer Rüge zurückverlangt werden. Für Mietverträge ab April 2020 haben Mieter sogar einen Rückzahlungsanspruch von 2,5 Jahren vor Rüge (Was ein Rügeschreiben ist, erfahren Sie in Punkt 7 "Wie kann ich meine Miete senken?"). Für viele Mieter kann es allerdings durchaus kompliziert sein, die richtige Vergleichsmiete zu bestimmen. Unser Mietpreisrechner erledigt das in wenigen Minuten für Sie.

7. Wie kann Ich meine Miete senken?

Nachdem Sie Ihre Höchstmiete ermittelt haben, müssen Sie Ihre Miete bei Ihrem Vermieter rügen. Das Rügeschreiben informiert Ihren Vermieter über Ihr Anliegen, die Miete zu senken und sollte alle relevanten Informationen enthalten, damit es auch für den Vermieter nachvollziehbar ist, auf was Sie sich beziehen. Beruft sich daraufhin der Vermieter auf eine Ausnahme, kann der Mieter Nachweise dafür verlangen. Vermieter können diese Ausnahmen oft nicht beweisen und geben beispielsweise Wohnungen als "umfassend modernisiert" an, die sich dafür nicht qualifizieren. Welche Anforderungen dafür gegeben sein müssen, haben wir in Punkt 3 unter "Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?" zusammengefasst. Leider nehmen viele Vermieter das Rügeschreiben des Mieters nicht ernst. Dann haben Sie die Möglichkeit einen Anwalt einzuschalten oder den Service von CONNY zu nutzen. Wir helfen Ihnen Ihr Recht durchzusetzen, ohne Kostenrisiko* oder Problemen mit dem Vermieter.

8. Wie wird mein Vermieter reagieren?

Wir erfahren des Öfteren, dass viele Mieter sich darum sorgen, dass sich das Verhältnis zum Vermieter ändert, nachdem dieser das Rügeschreiben erhalten hat. Die allermeisten Vermieter reagieren sachlich auf das Rügeschreiben und haben auch schon eine gewisse Routine damit. Auch Vermieter wissen, dass sie es sind, die das Gesetz brechen und nicht Sie als Mieter. Sollten Sie ermittelt haben, dass Sie zu viel Miete bezahlen, setzen Sie lediglich Ihr Recht auf eine faire Miete durch. Ihr Vermieter darf Sie aus diesem Grund weder kündigen, noch auf sonstigen Wegen benachteiligen. Mieter sind in Deutschland besonders gut geschützt und es gibt für Vermieter nur die Möglichkeit, Sie wegen Eigenbedarf zu kündigen. Dabei muss zwischen 2 Dingen unterschieden werden:

  1. Ihr Vermieter ist ein Unternehmen (Wohnungsgesellschaft): Ein großer Anteil aller Vermieter in Deutschland sind Unternehmen. In diesem Fall sind Sie ein Mieter unter vielen. In der Regel haben diese für Ihr Anliegen einen standardisierten Bearbeitungsprozess und es wird von einem Mitarbeiter des Unternehmens bearbeitet. Wohnungsunternehmen dürfen ihren Mieter außerdem nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Sie können sich also ohne Bedenken auf Ihr Recht berufen und die Miete senken.
  2. Ihr Vermieter vermietet die Wohnung privat: In diesem Fall genießen Sie den gleichen Mieterschutz wie bei Wohnungsunternehmen. Auch hier darf Sie Ihr Vermieter nicht benachteiligen und muss sich an die Mietsenkung halten. Um Ihr Verhältnis mit Ihrem Vermieter nicht zu trüben, können Sie ihn informieren, dass Sie Ihre Miete rügen und auf die legale Höhe absenken wollen. Entscheiden Sie sich die Mietpreisbremse mit CONNY durchzusetzen, übernehmen wir den Kontakt mit dem Vermieter und treten ihm gegenüber professionell und gütlich auf. Unsere oberste Priorität ist neben der Mietsenkung, das gute Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu wahren. Im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass Ihr Vermieter dennoch mit einer Eigenbedarfskündigung drohen sollte, können Sie zumeist trotzdem entspannt bleiben. Es gibt hohe Anforderungen an eine solche Kündigung, welche die meisten Vermieter nicht erfüllen können. Der Vertragsanwälte von CONNY haben über 95 Prozent aller Kündigungen nach einer Mietsenkung für Ihre Mieter abgewehrt.

Hier finden Sie weitere Informationen zur Wohnungskündigung durch den Vermieter .

*Volle Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten