Mietminderung bei Ungeziefer in der Wohnung

Zuletzt aktualisiert am 12. August 2020

Ungezieferbefall kann vielfältig sein: Am Schlafzimmerfenster nistende Tauben, Silberfische im Badezimmer oder Ameisen in der Küche. Die Anwesenheit der tierischen Besucher kann schon einen Mangel darstellen, doch vor allem die durch das Ungeziefer möglichen Schäden am Mietobjekt sind ein echtes Problem. Hier lesen Sie, welches Ungeziefer zur Mietminderung berechtigen kann.

1. Silberfische

Silberfische fühlen sich in warmen, feuchten und dunklen Verstecken besonders wohl. Deshalb findet man sie oft im Badezimmer, Waschraum, Keller oder der Küche wieder. Silberfische sind nachtaktiv, weshalb sie tagsüber meist nicht zu sehen sind. Sie verstecken sich dann in kleinen Nischen, Spalten oder zwischen den Bodenfliesen. Silberfische sind zwar nicht schädlich, wenn ihre Anwesenheit aber Überhand nimmt, können sie zu einer echten Plage werden.

Haben Sie ein paar Silberfische in Ihrer Wohnung, liegt noch kein Mangel vor. Mehrere Landgerichte entschieden, dass ein zeitweiliges Auftreten mitunter nicht verhindert werden kann. Ein Mangel kann aber vorliegen, wenn aus der Anwesenheit einzelner Silberfische eine regelrechte Plage wird. Bei wie vielen Silberfischen von einer Plage die Rede ist und wie viele Räume betroffen sein müssen, kann aber nicht pauschal gesagt werden. Dies muss im jeweiligen Einzelfall entschieden werden.

Wichtig ist aber, dass von der bloßen Anwesenheit der kleinen Tierchen keine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Bei einer Plage kann aber von einer Belästigung ausgegangen werden. Gerichte haben auch schon Mietminderungen von bis zu 20 Prozent für zulässig gehalten. In einem konkreten Fall, musste ein Mieter in seinem Schlafzimmer selber Gift streuen, um die Silberfische zu beseitigen und durfte seine Miete um 20 Prozent mindern. Auch andere Fälle sind ebenfalls minderungsfähig, sollten aber immer professionell begutachtet werden.

2. Motten

Motten gehören zur Familie der Schmetterlinge und können grob in Lebensmittel- und Kleidermotten eingeteilt werden. Lebensmittelmotten ernähren sich von Vorräte wie Mehl, Reis, Nudeln, Kakao und weiteren solcher Lebensmittel. Der Speichel und die Hinterlassenschaften können gesundheitsgefährdend sein und zu Magen-Darm-Erkrankungen oder ähnlichen Erkrankungen führen. Kleidermotten ernähren sich vom Protein "Keratin", welches man unter anderem in Kleidern aus Wolle, Pelzen oder Fellen findet.

Da der Mieter durch einen erheblichen Mottenbefall, sowohl ein unangenehmes Gefühl beim Leben in der Wohnung hat, als auch mit erhöhter Vorsicht leben muss, wird die Wohnqualität eingeschränkt. Insbesondere, wenn sich die Motten dauerhaft einnisten und vermehren. Gerichte haben in solchen Fällen bereits Mietminderungen von bis zu 25 Prozent zugesprochen. Es sollte aber immer der Einzelfall geprüft werden, da die Höhe der Mietminderung immer von der Häufigkeit und dem Ausmaß des Befalls abhängt.

3. Spinnen und Ameisen

Eine Mietminderung beim Befall durch Spinnen und Ameisen insbesondere in bodennahen Wohnungen, also beispielsweise in Erdgeschosswohnungen, gelten als ortsüblich, weil es zu den unvermeidlichen Gegebenheiten dieser Wohnsituation gehört. Spinnen und Ameisen sind in den meisten Fällen nicht gesundheitsgefährdend. Im Gegenteil sogar. Sie ernähren sich von Unrat oder anderem Ungeziefer und gelten deshalb in unseren Breitengraden als Helfer.

Von einem Mangel kann nur bei besonders extremen Befällen gesprochen werden. Außerdem darf der Befall nicht auf das Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sein. In diesem Fall ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen. Ab wann von einem minderungsfähigen Befall gesprochen werden kann, muss auch hier wieder im Einzelfall entschieden werden.
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4. Mäuse und Ratten

Größere Tiere, wie Ratten und Mäuse, können eine große Beeinträchtigung des Wohnkomforts darstellen. Die Nager stellen aufgrund ihrer Geräusche, ihres Verhaltens in der Wohnung und der potentiellen Übertragung von Krankheiten grundsätzlich einen Mietmangel dar. Allerdings muss der Wohnort des Mieters für eine Beurteilung berücksichtigt werden. Auf dem Land muss eher mit Mäusen gerechnet werden, als in der Stadt. In Stadt ist ein Befall durch Mäuse und Ratten deutlich leichter zu unterbinden, als in einer naturnahen Umgebung.

Doch auch in der Stadt, kann einmal eine Hausmaus auftreten, ohne direkt einen Mietmangel vorliegen zu haben. Erst bei einer erheblichen Anzahl von entdeckten Nagern, liegt ein Mangel vor, der die Wohnqualität entscheidend mindert. Ratten und Mäuse können sich nämlich auch in der Stadt unbeeindruckt von den Schutzvorrichtungen zeigen und in die Wohnung gelangen. Dies zu verhindern ist leider nicht zu 100 Prozent möglich.

5. Tauben

Besonders in der Stadt sind sie ein häufiges Problem: Tauben. Oft findet man sie an Fenstern oder auf dem Balkon einer Mietwohnung. Bei einem besonders penetranten Verhalten der Tauben und einer daraus resultierenden beeinträchtigten Wohnungsnutzung, kann die Miete gemindert werden. Halten die Tauben beispielsweise den Platz vor Ihrem Schlafzimmerfenster für einen geeigneten Brutplatz, kann das Schlafzimmer durch die Geräuschbelästigung möglicherweise nicht mehr als solches genutzt werden. Das gleiche gilt für den Balkon, wenn dieser durch den Kotbefall nahezu unbenutzbar ist. In solchen Fällen wurden Mieten bereits um bis zu 35 Prozent gemindert.

Auch bei einer Beeinträchtigung von penetranten Tauben, muss im Einzelfall überprüft werden, ob ein Mietmangel vorliegt und in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf.

6 Wespen, Hornissen, Bienen

Nester von Wespen, Hornissen und Bienen in oder an der Wohnung sind nicht nur lästig, sondern können auch gefährlich sein. Eine Mietminderung in solchen Fällen löst zwar nicht das Problem, baut aber Druck auf der Vermieter auf, um den Mangel zu beseitigen.

Allerdings stellt nicht jedes Nest eine tatsächliche Beeinträchtigung dar. Sind die Nester verlassen oder ist es Winter, wird die Wohnqualität nicht beeinträchtigt. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht möglich.

Sind die Nester allerdings bewohnt, sind diese insbesondere für Allergiker gefährlich oder sogar lebensbedrohlich. Maßgeblich für Mieterrechte ist, dass die Tiere eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietwohnung von gewisser Dauer hervorrufen und ein Hinnehmen dem Mieter nicht zumutbar ist. Einen dauerhaften Schutz kann der Mieter allerdings nicht vom Vermieter verlangen, da die kleinen Insekten zum Zusammenleben mit der Natur dazugehören. Ein Mangel besteht also nur, wenn die Unzumutbarkeit nachgewiesen ist oder die Gefährdung über das Normalmaß hinaus geht. Auch hier ist eine Prüfung des Einzelfalls entscheidend.

7. Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung

Ist Ihre Wohnung, Balkon oder andere Bereiche des Mietobjekts von Ungeziefer befallen, sollten Sie nicht voreilig einen Schädlingsbekämpfer oder Kammerjäger bestellen oder teure Selbsthilfe-Produkte kaufen. Bei einem Mangel ist zunächst der Vermieter dazu verpflichtet, die Tiere zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter nicht aktiv wird, können Sie selbst Maßnahmen ergreifen. In diesem Fall werden die Kosten von Ihrem Vermieter erstattet. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass dem Vermieter zuerst die Gelegenheit zugesprochen werden soll, den Mangel selbst zu beseitigen, um die Tauglichkeit der Wohnung als Lebensmittelpunkt und Rückzugsort zu gewährleisten.

Auch die Maßnahmen der durch den Vermieter durchgeführten Schädlingsbekämpfung selbst können zur Mietminderung berechtigen. Müssen zur effektiven Schädlingsbekämpfung etwa Räume verschlossen werden oder Köder weiträumig ausgelegt werden, sodass die Nutzung nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich ist, kann die Miete um bis zu 80% gemindert werden.

In jedem Fall lohnt sich aufgrund der vielen zu beachtenden Feinheiten und der regionalbezogenen Rechtsprechung ein professioneller Begleiter beim Weg zur Mietminderung.

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