Die Mietminderung richtig berechnen - So geht's

Wenn aufgrund von Mängeln die Miete gekürzt werden darf, stellt sich nur noch eine Frage: Um wie viel genau darf sie denn gekürzt werden? Diese Frage ist allerdings nicht so leicht zu beantworten. Insbesondere dann nicht, wenn mehrere Mängel vorliegen oder mehrere Räume von einem Mangel betroffen sind.

Kurz gesagt

  • Liegen in Ihrer Wohnung ein oder mehrere Mängel vor, sind Sie zur Minderung der Miete berechtigt.
  • Die Kenntnis der Minderungsquote allein genügt nicht, um den Kürzungsbetrag zu ermitteln.
  • Neben der Minderungsquote müssen auch noch der anteilige Wohnwert, der Zeitfaktor und die Nebenkosten berücksichtigt werden.

Ist die Wohnqualität durch einen oder mehrere Mängel herabgesetzt, haben Sie nach §536 BGB das Recht, die Miete anteilig zu kürzen. Solche Mängel können in vielerlei Gestalt die Wohnqualität negativ beeinflussen.

Zum Beispiel durch:

  • einen Heizungsausfall (bevorzugt im Winter)
  • Baulärm in der Nachbarschaft
  • Schimmel an den Wohnungswänden
  • einen Wasserschaden oder
  • wenn das Warmwasser ausfällt

Alle genannten Fälle dieser unvollständigen Liste begründen das Recht, die Miete zu kürzen.

Allerdings sollte der Kürzungsbetrag weder zu hoch noch zu niedrig ausfallen. Denn ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Ist er dagegen zu hoch angesetzt, droht später rechtlicher Ärger.

Es bleiben also zwei Möglichkeiten: Entweder, Sie lesen sich selbst intensiv in alle Feinheiten der Thematik ein oder Sie betrauen stattdessen rechtskundige Experten mit Ihrer Angelegenheit.

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Um einen korrekten Kürzungsbetrag zu ermitteln, benötigen Sie neben der Minderungsquote noch die Bruttowarmmiete, die Höhe der Nebenkosten sowie den anteiligen Wohnwert der vom Mangel betroffenen Wohnräume.

Letzterer Wert ist notwendig, da

  • nicht jeder Wohnraum den gleichen Wohnwert besitzt (z. B. im Vergleich Wohnzimmer zu Keller) und
  • nicht jeder Raum in gleicher Weise vom Mangel betroffen ist (Schimmel in Keller und Bad, aber nicht im Wohnzimmer)

Dieser anteilige Wohnwert wurde bereits von Gerichten festgelegt (Landgericht Hamburg, 24.05.1983 - 16 S 332/82), und ist, aufgeschlüsselt nach Wohnräumen, der sogenannten Hamburger Tabelle zu entnehmen.

  • Wohnzimmer: 28 Prozent.
  • Arbeitszimmer: 20 Prozent.
  • Schlafzimmer: 12 Prozent.
  • Küche: 10 Prozent.
  • Bad: 10 Prozent.
  • Abstellraum: 7 Prozent.
  • Gäste-WC: 3 Prozent.
  • Balkon: 10 Prozent.

Zu guter Letzt sollten Sie genau vermerken, wie lange der Mangel bestand, da auch der zeitliche Faktor bei der Berechnung des Minderungsbetrages eine wichtige Rolle spielt.

Die Minderungsquote

Die Minderungsquote ist nichts anderes als ein Ausdruck der Gebrauchsbeeinträchtigung Ihrer Wohnung, ausgedrückt in %. Sie hängt ab von der Schwere des Mangels und dessen Dauer.

Viele Faktoren fließen in die Ermittlung der Minderungsquote ein, z. B.

  • die Fläche und die Lage der Wohnung
  • das Alter und die Bauart des Gebäudes
  • das Niveau des technischen Standards

Aber Sie brauchen sich über die Minderungsquote nicht weiter den Kopf zu zerbrechen. Sie finden zu Ihrem Fall passenden Werte in den jährlich neu herausgegebenen Mietminderungstabellen.

Zunächst wird eine korrekte Bemessungsgrundlage benötigt. Denn es dürfte klar sein, dass die Miete nicht für den ganzen Monat gemindert werden darf, wenn der Mangel nur an 10 Tagen bestand.

Beispielrechnung:

Ihre Bruttowarmmiete beträgt 580 € und der Mangel bestand zwischen dem 25.02. - 05.03. an 9 aufeinanderfolgenden Tagen.

Gesucht wird also die korrekte zeitliche Bemessungsgrundlage. Da sich die Monate überlappen und der Mangel nicht einen vollen Monat lang bestand, wird folgendermaßen vorgegangen:

580€ x 4 Tage (Mangel im Februar) ÷ 26 Tage = 82,86 € ; für den März ergibt sich analog

580€ x 5 Tage (Mangel im März) ÷ 31 Tage = 93,55 €

Durch Addition erhalten wir die gesuchte Bemessungsgrundlage von: 176,41 €.

So weit, so schön: Wir wollen aber wissen, um welchen Betrag die Miete konkret gekürzt werden darf. Diese Frage beantwortet sich nach einem Blick in die o.g. Mietminderungstabelle.

Angenommen der Mangel rechtfertigt in unserem Beispiel lt. Tabelle eine Minderungsquote von 25%, so finden wir den Minderungsbetrag durch:

176,41 € x 25% = 44,10 Euro

Diesen Betrag gilt es nun von der Bruttowarmmiete abzuziehen: 580 € - 44,10 € = 535,90 €

Sofern der Vermieter Nachforderungen auf die Nebenkosten erhebt (wenn die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlungen übersteigen), gilt es auch diesen Betrag anteilig zu mindern. Ein Beispiel:

Bruttowarmmiete 580 €

Nachforderung des Vermieters auf die Nebenkosten 400 €

Minderungsquote 25%

Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass der Mangel 2 volle Monate lang bestanden hat. Ohne Mietminderung ergäbe sich eine Jahresmiete von:

12 Monate x 580 € (Bruttowarm) + 400 € (Nachforderung Nebenkosten) = 7.360 Euro

Mit Berücksichtigung der Mietminderung gilt es zunächst, die Bruttowarmmiete für 2 Monate zu kürzen, um anschließend mit dem geforderten Nachzahlungsbetrag das Gleiche zu tun.

  • Schritt 1: 580 € - 25% (Minderungsquote) = 435 € (geminderte Warmmiete p.M.)
  • Schritt 2: 10 Monate x 400 € -/- 12 + 2 Monate x 25 € (geminderte NK-Nachforderung p.M. ) = 383,34 € (geminderte Nebenkostennachforderung p. A)

Die 25 € entsprechen der monatlichen NK-Nachforderung, gemindert um 25% Minderungsquote (400 € / 12 - 25%)

Bezieht man nun alle Komponenten in die Formel ein, ergibt sich eine geminderte Jahresmiete von:

10 Monate x 580 € + 2 Monate x 435 € + 383,40 € = 7.053,40 €

Der jährliche Minderungsbetrag unter Berücksichtigung der Nebenkosten beträgt: 306,60 Euro

Werden diese nicht berücksichtigt, sind es nur: 290 Euro

2 Monate x 580 € (Bruttowarm) - 25% (Minderungsquote). Man verschenkt also Geld. Je nach Minderungsquote kann der verschenkte Betrag auch viel höher ausfallen.

Wie deutlich wird, ist die Nebenkostenabrechnung ein wesentliches Element der Betrachtung. Denn ohne Kenntnis der tatsächlich angefallenen Nebenkosten, kann ein angemessener Minderungsbetrag nicht richtig berechnet werden bzw. er kann zu niedrig ausfallen.

Wie man sieht, ist die Berechnung der korrekten Mietminderung eine recht komplexe Angelegenheit. Das wäre nicht weiter schlimm, wenn da nicht mögliche rechtliche Konsequenzen im Raum stünden. Fällt der Minderungsbetrag zu niedrig aus, ist das bestenfalls ärgerlich. Fällt er dagegen zu hoch aus, kann der Vermieter theoretisch Schadensersatz fordern und die Wohnung sogar kündigen.

Deshalb sei an dieser Stelle noch einmal die Frage vom Anfang dieses Artikels wiederholt: Ist es klüger, sich selbst in die Thematik mit all ihren Feinheiten und Wendungen einzulesen oder ist es schlauer, lieber Fachleute mit der Berechnung zu betrauen? Entscheiden Sie selbst!

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