Mietminderung bei Warmwasserausfall - Was nun?

Wenn man morgens in die Dusche steigt und von kalten Schauern überrascht wird, ist das nicht sehr lustig. Doch Mieter können sich dagegen wehren und eine Mietminderung erwirken.

Kurz gesagt

  • Die Versorgung mit Warmwasser in Küche und Bad gehört zur Grundausstattung einer mängelfreien Wohnung.
  • Die Warmwasserversorgung muss an jedem Tag im Jahr zu jeder Uhrzeit gewährleistet sein.
  • Ist sie ganz oder teilweise eingeschränkt, ist eine angemessene Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser möglich.
  • Welche Summe “angemessen” ist, entscheidet der Einzelfall.

Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht, die technischen Anlagen zur Warmwasserversorgung ganzjährig in Betrieb zu halten (AG München WuM 1987, 382).

Im Gegenzug muss der Mieter die Kosten dafür übernehmen laut § 2 Betriebskostenverordnung. Da der Mieter also die Kosten für das Warmwasser trägt, ergibt sich daraus auch das Recht, störungsfrei mit Warmwasser versorgt zu werden.

Wird eine Wohnung über Boiler mit Warmwasser versorgt, muss der Vermieter sicherstellen, dass auch diese funktionieren. Geht ein Boiler kaputt, muss der Vermieter ihn reparieren.

Egal ist übrigens, zu welchem Zweck Sie als Mieter das Warmwasser benötigen; Putzen, Duschen, Wäsche waschen etc. spielt überhaupt keine Rolle. Es ist auch völlig egal, wie viel Warmwasser Sie pro Tag verbrauchen. Sie als Mieter zahlen mit Ihren Betriebskosten allein schon für die Bereitstellung des Warmwassers. Wenn das nicht geliefert wird, dürfen Sie die Miete mindern.

Die ganzjährige Versorgung mit Warmwasser gehört zur Grundausstattung einer gebrauchstauglichen Wohnung. Ist diese Versorgung ganz oder teilweise nicht gewährleistet, darf die Miete nach §536 BGB angemessen gekürzt werden. Was “angemessen” konkret bedeutet, ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt.

Als Faustregel für richtige Temperaturen lässt sich allerdings festhalten, dass die Wassertemperatur zwischen 40-50 Grad Celsius betragen sollte - und zwar ständig und ohne lange Vorlaufzeit ungenutzten Wassers.

Der Grad und die Dauer der Beeinträchtigung spielen bei der Frage nach der Angemessenheit der Mietkürzung die Hauptrolle.

Dabei sollten folgende Fragen beantwortet werden:

  • Wie stark weicht die Ist-Temperatur von der Soll-Temperatur des Wassers ab?
  • Wie viel Wasser fließt ungenutzt ab, bis schließlich die Soll-Temperatur erreicht wird?
  • Wie lange dauert es, bis das Wasser warm wird?
  • Sind nur einzelne oder alle Räume betroffen?

Hinweis: Ganzjährige Versorgung mit Warmwasser bedeutet konkret, dass dieses Sommers wie Winters und zwar Tag und Nacht in einer konstant angemessenen Temperatur zur Verfügung stehen muss. Eine sogenannte Nachtabsenkung darf bei der Versorgung keinerlei Rolle spielen!

Nun, “beantragen” ist eigentlich das falsche Wort. Denn eine Mietminderung wird nicht beantragt, sie muss noch nicht einmal angekündigt werden - sondern sie tritt kraft Gesetzes ein.

Theoretisch ist eine Mietminderung ab dem Tag der Mängelanzeige möglich, die idealerweise sofort nach Schadenseintritt dem Vermieter zur Kenntnis gebracht wird. Darin setzt man dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels und mindert gleichzeitig angemessen die Miete. Solange wie der Mangel besteht, darf auch die Miete gekürzt werden.

Noch schlauer ist es, weiterhin die volle Miete zu bezahlen - allerdings nur unter Vorbehalt. Hat man die Mietkürzung nämlich zu hoch angesetzt, erspart man sich dadurch rechtlichen Ärger und eventuelle Rückforderungen.

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Wichtig zu verstehen ist: Das Warmwasser muss keineswegs vollständig ausfallen, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Es genügen bereits Schwankungen oder kleinere Abweichungen vom Soll-Zustand.

Die Höhe der konkreten Mietminderung ist immer vom Einzelfall abhängig. Allgemeinverbindliche Angaben zu machen, wäre daher ohne Kenntnis der individuellen Umstände fahrlässig.

Erste Hinweise über angemessene Kürzungen liefern beispielhaft vergangene Gerichtsurteile:

  • So befand das Landgericht Berlin (MM 2008, 298) beispielsweise, dass 3,5% Mietminderung angemessen sind, wenn 55 Grad Celsius erst nach dem Durchfluss von 15 Litern Kaltwasser erreicht werden.
  • Grundsätzlich stellte ebenfalls das Landgericht Berlin (NZM 1999, 1039) fest, dass 36,5 Grad Celsius noch unterhalb der Körpertemperatur liegt und damit nicht zum Duschen geeignet ist. 40 Grad Celsius Wassertemperatur müssen ohne großen zeitlichen Aufwand jederzeit drin sein.
  • Muss der Mieter erst 5 Minuten warten, bevor die besagten 40 Grad Celsius erreicht werden, sind 10% Mietminderung möglich (Amtsgericht Schöneberg, MM 1996, 401).
  • Wenn zwischen 22-7 Uhr morgens das Wasser überhaupt nicht warm wird, darf man mit 7,5% Mietminderung kalkulieren (Amtsgericht Köln WuM 1996, 701).

Weitere Urteile finden sich in inoffiziellen Mietminderungstabellen.