Mietminderung bei Heizungsausfall - Muss ich trotzdem die volle Miete zahlen?

Um die Antwort vorwegzunehmen - Nein. Aber um wie viel die Miete konkret gekürzt werden darf und von welchen Umständen das im Detail abhängt, verrät der folgende Artikel.

Kurz gesagt

  • Für die vertragsgemäße Beheizung der Wohnung ist der Vermieter zuständig.
  • Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, besteht grundsätzlich die Befugnis zur Mietminderung.
  • Die Höhe der möglichen Mietminderung hängt vom Umfang des Mangels ab.
  • Der Mangel muss zeitnah und formgerecht dem Vermieter zur Kenntnis gebracht werden.

Darf wegen einer defekten Heizung eine Mietminderung erfolgen?

Hier liefert die sogenannte Behaglichkeitstemperatur eines Erwachsenen einen ersten Hinweis, d.h. konkret das Temperaturempfinden eines normalen Erwachsenen.

Während der Heizperiode gelten folgende Richtwerte:

  • im Wohnzimmer sollte die Temperatur mindestens 20 Grad Celsius betragen
  • für das Badezimmer gelten 21 Grad Celsius als angemessen
  • für den Flur gelten 15 Grad Celsius als Richtwert
  • für die Küche gelten 18 Grad Celsius

Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt grundsätzlich ein Mietminderungsgrund vor.

Wann die Heizperioden beginnen und wann diese enden, ist Bestandteil des Mietvertrages und kann dort nachgelesen werden. Typischerweise beginnen Heizperioden entweder am 01. Oktober oder 15. September und enden am 30. April bzw. 15. Mai.

Diese Zeiträume können im Einzelfall länger andauern, zum Beispiel wenn die Mietsache wegen einer Höhenlage oder speziellen Umgebung naturgemäß länger kalt bleibt. Das muss allerdings im Mietvertrag klar geregelt sein.

Zu beachten ist, dass die genannten Temperaturen lediglich zwischen 6:00 Uhr morgens und 23:00 Uhr abends gewährleistet sein müssen. In den Nachtstunden gelten um 2-3 Grad herabgesetzte Werte.

Um wie viel Prozent kann die Miete konkret gesenkt werden?

Hier existiert kein allgemeingültiger Katalog, in dem die entsprechenden Prozentpunkte vermerkt sind. Stattdessen hilft es, sich an der bisherigen Rechtsprechung zu orientieren. Auch inoffizielle Mietminderungstabellen liefern erste Hinweise.

Folgende Richtwerte lassen sich aufgrund der bisherigen Rechtsprechung ableiten:

  • Totalausfall der Heizungsanlage: 40 bis 100% Mietminderung möglich
  • Raumtemperatur erreicht lediglich 15-18 Grad Celsius: bis zu 50% Mietminderung möglich
  • geringfügige aber dauerhafte Unterschreitung des Behaglichkeitsniveaus: bis zu 10% möglich

Wie viel Miete Sie konkret einbehalten dürfen, hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Mit professioneller Unterstützung stellen Sie sicher, dass Sie weder zu bescheiden sind noch zu viel verlangen.

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Wie wird die Mietminderung konkret beantragt?

Hier gilt: Ohne eine Mängelanzeige geht gar nichts. Mit anderen Worten, wird der Mangel dem Vermieter nicht bekannt gemacht, gibt es auch kein Geld zurück. Bei kleineren Abweichungen von der Mindestraumtemperatur hilft es, ein Protokoll zu führen. Erreicht dieses Protokoll eine nicht mehr tolerable Länge, ist es an der Zeit, den Mangel dem Vermieter anzuzeigen.

Fällt das Heizungssystem dagegen total aus, tritt der Schaden sofort ein. Jetzt heißt es schnell zu handeln, da das Datum der Anzeige eine entscheidende Rolle bei der Mietminderung spielt. Idealerweise zeigt man den Mangel sofort an und setzt dem Vermieter gleichzeitig eine faire Frist, um diesen zu beheben. Für den Zeitraum vom Datum der Anzeige bis zu dessen Beseitigung besteht dann das Recht auf eine Mietminderung.

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