Mietminderung bei Heizungsausfall oder -defekt

Zuletzt aktualisiert am 24. Juni 2020

Die Pflichten von Mieter und Vermieter beim Thema Heizen sind gesetzlich zwar nicht konkret geregelt, doch die Gerichte haben in den letzten Dekaden eine detaillierte Rechtslage geschaffen. Zudem ergeben sich Pflichten mittelbar aus dem Wohnzweck, wonach die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand sein muss. Dazu gehört auch eine angemessene Temperatur, insbesondere in den kalten Monaten, um gesundheitliche Risiken zu vermeiden.

Heizungsausfall innerhalb der Heizperiode

Im Allgemeinen wird das Heizen in zwei Zeitspannen eingeteilt. Zum einen die Zeitspanne innerhalb, zum anderen außerhalb der Heizperiode. Mit diesen beiden Zeitspannen kommen auch unterschiedliche Rechte und Pflichten für die Mietvertragsparteien zum tragen. Die Heizperiode umfasst den Gerichten nach, wenn nicht anders im Mietvertrag geregelt, den Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April. Die Heizperiode kann sich aber auch ausdehnen, wenn die Mietsache beispielsweise durch Höhenlage oder einer speziellen Umgebung früher und/oder länger von Kälte betroffen ist. Dies sollte im Mietvertrag festgehalten werden.

In diesem Zeitraum muss es dem Mieter möglich sein, die Wohnung auf eine Mindesttemperatur erwärmen zu können. Der Vermieter muss demnach sicherstellen, dass die Heizungsanlage in der Heizperiode funktionstüchtig ist und genügend Heizwärme bereitstellt. Die Mindesttemperaturen in den einzelnen Räumen sind allerdings nicht identisch. In Küche, Schlaf- und Wohnbereich ist vorgesehen, dass die Luft auf 20 Grad Celsius erwärmt werden kann. Im Bad- und Duschbereich sollte sogar eine Mindesttemperatur von 22 Grad Celsius möglich sein, in Fluren und im Hauseingang reichen dagegen 18 Grad Celsius Raumtemperatur. Diese Angaben sind allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben und haben daher Richtlinien-Charakter. Lokale Gerichte können diese Richtwerte anders festlegen. Die Angaben beziehen sich in der Regel auf die Zeit zwischen 6 Uhr und 23 Uhr. Um Energie zu sparen, kann der Vermieter die Heizleistung nachtsüber etwas herunterfahren. Die Mindesttemperatur pro Raum kann dabei um 2 bis 3 Grad Celsius herabsinken.

Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode

Grundsätzlich muss im Zeitraum 1. Mai bis 30. September nicht geheizt werden, da die Frühlings- und Sommerwärme meistens das Erreichen der Mindesttemperaturen ermöglicht. Doch auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter unter Umständen dazu verpflichtet sein, die Heizungsnutzung zu gewährleisten. Sinkt die Außentemperatur vorhersehbar über einen Zeitraum von 2 bis 3 Tagen auf unter 16 Grad Celsius ab, muss der Vermieter dieselben Rahmenbedingungen schaffen, wie innerhalb der Heizperiode.

Mietvertragsklauseln, in denen der Vermieter von der Heizpflicht außerhalb der Heizperiode prinzipiell befreit ist, sind demnach unwirksam. Unter den genannten Umständen muss der Vermieter die Benutzung der Heizungsanlage ermöglichen, um das gesundheitliche Wohlbefinden der Mieter zu gewährleisten.

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Verstoß des Vermieters gegen die Heizpflicht

Kommt der Vermieter seiner Heizpflicht im genannten Umfang nicht nach, liegt ein Mietmangel vor. Mit der richtigen Vorgehensweise kann die Miete nun gemindert werden. Der Vermieter muss zuallererst über den Mangel informiert werden. Gegebenenfalls muss ihm eine Frist gesetzt werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann die Miete möglicherweise gemindert werden. Gerichte haben hier je nach Fall 3 Prozent bis 40 Prozent Reduzierung der Miete akzeptiert. Der Fall sollte aber immer juristisch geprüft werden, bevor die Mietminderung durchgesetzt wird. Es sollte unter allen Umständen vermieden werden, die Miete oder einen Teil davon einfach einzubehalten, da sonst die Kündigung droht, wenn der Mangel nicht zu einer Minderung berechtigen sollte.

Heizpflicht des Mieters

Doch auch der Mieter muss einige Pflichten beim Thema Heizen erfüllen. Auch wenn es keine gesetzlichen Vorschriften für den Mieter gibt, die Mindesttemperatur in der Wohnung zu erreichen, hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die Mietsache unbeschädigt bleibt. Schäden können nämlich auch durch falsches Heiz- und Lüftverhalten entstehen. Wer zu wenig heizt und zusätzlich schlecht lüftet, fördert die Bildung von Schimmel. Außerdem kann mangelhaftes Heizverhalten zu Frostschäden an Rohrleitungen oder dem Mauerwerk führen. Dies zu verhindern, ist Aufgabe des Mieters, da es in seinen Einflussbereich fällt. Dementsprechend muss der Mieter, insbesondere innerhalb der Heizperiode, ab und zu heizen.

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