Mietminderung bei Heizungsausfall: Wann haben Mieter Anspruch?

Die kälteren Monate kommen und Sie freuen sich auf Ihr warmes und gemütliches Zuhause. Leider macht Ihnen die nicht funktionierende Heizung einen Strich durch die Rechnung. Die Rechtslage kann Ihnen dabei jedoch schnell helfen: Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand ist. Dazu gehört auch eine angemessene Temperatur.

Kurz gesagt

  • Während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) müssen Mieter in der Lage sein, Ihre Wohnung auf bestimmte Mindesttemperaturen zu erwärmen.
  • Außerhalb der Heizperiode (1. Mai bis 30. September) gilt dies auch, wenn die Außentemperatur auf unter 16 Grad Celsius sinkt.
  • Können Sie Ihre Wohnung nicht auf die Mindesttemperaturen erwärmen, müssen Sie den Mangel beim Vermieter melden.
  • Sorgt der Vermieter dann nicht für die Reparatur der Heizung, können Sie die Miete mindern.
  • Die mögliche Höhe der Mietminderung ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

Heizperiode: Wann berechtigt der Heizungsausfall zur Mietminderung?

Im Allgemeinen wird das Heizen in zwei Zeitspannen eingeteilt. Zum einen die Zeitspanne innerhalb der Heizperiode und zum anderen außerhalb der Heizperiode. Mit diesen beiden Zeitspannen kommen auch unterschiedliche Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter zum Tragen.

Innerhalb der Heizperiode: Wie warm sollte es sein?

Die Heizperiode umfasst den Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April. Die Heizperiode kann sich aber auch darüber hinaus ausdehnen, wenn die Wohnung beispielsweise durch Höhenlage oder eine spezielle Umgebung früher oder länger von Kälte betroffen ist. Diese Abweichung von der allgemeinen Heizperiode muss im Mietvertrag gesondert festgehalten werden.

Während der Heizperiode muss der Mieter in der Lage sein, die Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu erwärmen. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Heizungsanlage funktionstüchtig ist und genügend Heizwärme bereitstellt. Die Mindesttemperaturen variieren pro Wohnraum: In Küche, Schlaf- und Wohnbereich soll die Luft auf mindestens 20 Grad Celsius erwärmt werden können. Im Bad- und Duschbereich sollte eine Mindesttemperatur von 22 Grad Celsius möglich sein. In Fluren und im Hauseingang reichen 18 Grad Celsius Raumtemperatur aus.

Diese Mindestangaben sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern gelten als Richtlinien. Das bedeutet, dass lokale Gerichte diese Werte auch anders festlegen können. Es lohnt sich also, die lokal geltenden Mindesttemperaturen zu prüfen.

Die Mindesttemperaturen gelten in der Regel auf zur Tageszeit zwischen 6 Uhr und 23 Uhr. Um Energie zu sparen, darf der Vermieter die Heizleistung in der Nacht etwas herunterfahren. Die Mindesttemperatur pro Raum darf dabei um 2 bis 3 Grad Celsius herabsinken.

Außerhalb der Heizperiode: Wann darf geheizt werden?

Grundsätzlich muss im Zeitraum 1. Mai bis 30. September nicht geheizt werden, da die Frühlings- und Sommerwärme meistens das Erreichen der Mindesttemperaturen ermöglicht. Doch auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter dazu verpflichtet sein, die Nutzung der Heizung zu ermöglichen:

Sinkt die Außentemperatur vorhersehbar über einen Zeitraum von 2 bis 3 Tagen auf unter 16 Grad Celsius ab, muss der Vermieter gleiche Bedingungen schaffen, wie innerhalb der Heizperiode. Manche Vermieter versuchen sich von dieser Pflicht zu befreien. Sie nehmen Klauseln in den Mietvertrag auf, die den Vermieter von der Heizpflicht außerhalb der Heizperiode befreien. Diese Klauseln sind jedoch unwirksam.

Pflicht des Vermieters: Heizen bei Kälte ermöglichen

Der Vermieter muss die Benutzung der Heizung unter diesen Umständen ermöglichen, um das gesundheitliche Wohlbefinden der Mieter zu gewährleisten. Mieter können den Mangel beim Mieter anzeigen und die Behebung einfordern. Wird die Heizung daraufhin nicht repariert, kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach und Sie können die Miete unter Umständen mindern.

Was Sie als Mieter beim Heizen beachten sollten

Auch Sie als Mieter haben beim Heizen einige Pflichten zu erfüllen. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften für den Mieter, eine Mindesttemperatur in der Wohnung zu halten. Jedoch sollten Sie dafür sorgen, dass die Mietsache unbeschädigt bleibt.

Schäden können auch durch falsches Heiz- und Lüftverhalten entstehen. Wer zu wenig heizt und zusätzlich schlecht lüftet, fördert die Bildung von Schimmel. Besonders bei älteren Häusern kann mangelhaftes Heizverhalten auch zu Frostschäden an Rohrleitungen oder dem Mauerwerk führen.

Achten Sie also darauf, während der Heizperiode regelmäßig zu Heizen und zu Lüften. So kommen Sie als Mieter Ihren Pflichten nach und sind gegenüber dem Vermieter rechtlich gut geschützt.

Schritt für Schritt: So gehen Sie bei Ausfall der Heizung vor

Kommt der Vermieter seiner Heizpflicht nicht nach, liegt ein Mietmangel vor. Können Sie nicht ausreichend heizen oder ist die Heizung defekt, folgen Sie diesen Schritten:

  • Informieren Sie den Vermieter zuerst über den Mangel an der Heizungsanlage.
  • Setzen Sie dem Vermieter eine Frist, bis zu der die Heizung wieder funktionstüchtig sein soll.
  • Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, können Sie zur Minderung der Miete berechtigt sein.
  • Bei der zulässigen Höhe der Minderung kommt es auf Ihren Fall an. Gerichte haben in der Vergangenheit sehr unterschiedlich entschieden: Je nach Fall wurden zwischen 3 und 40 Prozent Reduzierung der Miete akzeptiert.
  • Vor der Durchsetzung der Mietminderung empfehlen wir daher eine Prüfung.

Tipp: Vermeiden Sie, die Miete oder einen Teil davon direkt einzubehalten. Wenn der Mangel in Ihrem Fall nicht zu einer Minderung berechtigt, könnte der Vermieter die Wohnung kündigen dürfen.

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