Mietminderung wegen Baulärm - Wie viel ist möglich?
Baulärm gehört für viele Mieter zu den nervigsten Beeinträchtigungen der Wohnqualität. Denn er beeinflusst unmittelbar die Privatsphäre, den Rückzugsraum, den Ort an dem man loslassen möchte. In Zeiten von Homeoffice ist zudem das Arbeitsleben betroffen, mit allen Folgen für die Gesundheit und die Arbeitsqualität.
Kurz gesagt
- Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter einen mängelfreien Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen.
- Stört gewerblicher Baulärm die idyllische Ruhe, haben Sie Anspruch auf Mietminderung.
- Wie hoch die Miete gekürzt werden darf, hängt vom Einzelfall ab.
- CONNY hilft dabei, Ihre Ansprüche zu ermitteln und rechtssicher durchzusetzen.
Was genau ist Baulärm?
Laut Immissionsschutzgesetz sind Bauträger angehalten, den Baulärm so gering wie möglich zu halten. Zudem gilt in Wohngebieten eine Obergrenze von 55 Dezibel. In der Praxis sieht es aber meistens anders aus.
Folgende Belästigungen sind typischer Baulärm:
- Bohr- und Hämmergeräusche
- Stemmarbeiten und Erschütterungen
- Baumaterialien stehen im Hof oder vor der Eingangstür
- Fenster, Balkone oder Treppenhäuser sind vermehrt durch Immissionen verschmutzt
- verminderter Lichteinfall in der Wohnung durch eingerüstetes Haus
Was ist kein Baulärm?
Um keinen Baulärm handelt es sich, wenn der Nachbar seine Bohrmaschine zur Hand nimmt um ein Regal aufzuhängen. Dieser muss sich lediglich an die Hausordnung halten, in denen die Ruhezeiten angegeben sind.
Mietminderungen kommen nur bei gewerblichen Baulärm in Frage.
Wann ist eine Mietminderung wegen Baulärms möglich?
Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn ein mängelfreier Gebrauch der Mietsache wegen Baulärms nicht möglich ist. Hierfür ist es unerheblich, auf welchen Verursacher der Krach im Einzelnen zurückgeht, die Stadt, den Vermieter oder einem Nachbarn. Wird die Lebens- und Wohnqualität nachhaltig beeinflusst, gibt es Mietnachlass.
Wann ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht möglich?
Handelt es sich bei den Baumaßnahmen um energetische Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, wird man den Lärm weitgehend dulden müssen, Werktags und Samstags zwischen 7-22 Uhr jedenfalls (§536 Abs. 1a, BGB). Denn diese Maßnahmen dienen dem Erhalt der Bausubstanz, der Verbesserung der Wohnqualität oder der Reduzierung des Energieverbrauchs.
Trotzdem ist ein Minderungsrecht auch dann nicht grundsätzlich ausgeschlossen, wenn man den Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt hat (LG Mannheim WuM 1986, 139). Es lohnt also immer ein zweiter Blick auf das Kleingedruckte.
Ebenfalls ausgeschlossen sind Mietminderungen wegen Baulärms, wenn man in ein Neubaugebiet zieht. In diesem Fall musste man mit Baulärm rechnen.
Der Baulärm wurde angekündigt - ist die Mietminderung ausgeschlossen?
Von Mietminderungen ausgeschlossen sind Fälle, bei denen der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages transparent gemacht hat, dass demnächst Baumaßnahmen anstehen (OLG München WuM 1993, 607; LG Berlin GE 2003, 1330). In diesem Fall wusste man was man tut. Aber deren Kenntnis allein genügt nicht. Übersteigen Art und Umfang der Belästigungen eine erwartbare Höhe, sind Mietminderungen dennoch möglich (LG Mannheim WuM 2000, 185).
Wie viel Mietminderung ist möglich?
Das pauschal zu beantworten, wäre nicht seriös. Denn es hängt am Ende vom Einzelfall ab. Vom Ausbau einer Dachgeschosswohnung sind zum Beispiel Mieter in den oberen Etagen stärker betroffen, als die Mieter im Erdgeschoss. Demzufolge fällt auch die Minderung unterschiedlich aus.
Einen ersten Hinweis liefern inoffizielle Mietminderungstabellen, deren Werte sich aus vorangegangenen Gerichtsurteilen herleiten. Grundsätzlich muss eine erhebliche Beeinträchtigung der Lebens- und Wohnqualität vorliegen, wobei es sich empfiehlt, ein Protokoll über die Belästigungen zu führen. Daraus können Rechtsanwälte später eine angemessene Minderungshöhe ableiten, wobei je nach Beeinträchtigung 5-35% der Miete drin sind - in Einzelfällen gab es auch schon 100% zurück.
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