Der Weg zur Mietminderung bei Mängeln

Sie haben einen unverschuldeten Mangel in Ihrer Wohnung festgestellt? Dann ist das richtige Vorgehen der Schlüssel zum Erfolg, um seine Miete senken zu können. In diesem Artikel erfahren Sie, wann ein Mangel vorliegt, in welchen Fällen trotz Mangel keine Minderung möglich ist und wie Sie vorgehen müssen, um die Miete erfolgreich zu mindern.

1. Welche Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung erfüllt sein?

Die Voraussetzung für eine Mietminderung ist grundlegend erst einmal ein Mangel in Ihrer Wohnung. Ein Mangel liegt vor, wenn der Gebrauch des Mietobjekts eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Die Mietminderung ist dann für den gesamten Zeitraum möglich, in dem der Mangel vorliegt. Es gibt aber eine Vielzahl von undurchsichtigen Ausnahmen, die es zu beachten gilt, wenn Sie selbst die Miete mindern wollen.

2. Was gilt als Mietmangel?

Ob ein Mangel vorliegt ist immer auch subjektiv. Somit ist nicht jeder vom Mieter wahrgenommene Mangel zur Mietminderung berechtigt. Oft werden geringfügige Mängel oder unerhebliche Einschränkungen vom Gesetzgeber als nicht ausreichend angesehen. Ob also ein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt, vorliegt, ist meistens eine Einzelfallentscheidung.

Die folgende Auflistung zeigt Ihnen häufig auftretende Mietmängel:

  1. Schimmel
  2. Feuchtigkeit
  3. Heizungsdefekt oder -ausfall
  4. Mangelhafte Kalt- oder Warmwasserversorgung
  5. Lärm
  6. Ungeziefer
  7. Falsche Wohnfläche im Mietvertrag
  8. Wasserschaden
  9. Defekter Fahrstuhl
  10. Beeinträchtigungen durch Baustellen

3. Mangel dem Vermieter anzeigen: Worauf muss ich achten?

Der Gesetzgeber verlangt, dass Sie den Vermieter unverzüglich schriftlich über den Mangel informieren. Sie sollten den Mangel dabei immer möglichst genau beschreiben, auch Bilder können dabei hilfreich sein. Sie ermöglichen dem Vermieter somit, den Mangel zu beseitigen und die Wohnung wieder in einen einwandfreien Zustand zu bringen. Nur, wenn dies länger dauert oder der Vermieter keine Mängelbeseitigung durchführt, können Sie möglicherweise Ihre Miete senken.

Wichtig: Melden Sie den Mangel nicht unverzüglich, verlieren Sie auch Ihr Recht auf eine Mietminderung. Sie sollten den Vermieter also schnellstmöglich informieren.

4. Um welchen Betrag darf die Miete gemindert werden?

Eine pauschale Aussage darüber, um wie viel Prozent die Miete bei welchem Mangel gemindert werden kann, ist nicht möglich. Die Wahrnehmung des Mangel ist stets subjektiv und wird von Person zu Person anders wahrgenommen. Die Höhe der Mietsenkung ist immer auch vom Umfang des Mangels abhängig. Ein kleiner Schimmelfleck in der Ecke ist demnach anders zu bewerten, als Räume, in denen die Tapete von den Wänden fällt und alles voller Schimmel ist. Beides muss aber unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden. Es bietet sich daher immer an möglichst ähnliche Vergleichsurteile zur Feststellung der angemessenen Mietminderung heranzuziehen. Beachten Sie aber, dass ähnliche Sachverhalte von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet werden kann. Die Mietminderung bezieht sich übrigens auf die Bruttomiete - also Nettokaltmiete + Nebenkosten.

Wichtig: Um im Falle einer Mietminderung eine Kündigung zu vermeiden, sollte Sie die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mietmangels zahlen. Schließlich kann geurteilt werden, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt war oder ungerechtfertigt ist.

5. Achtung: Nicht voreilig die Miete mindern!

Von einer voreiligen Mietminderungen oder selber Durchführen der Reparaturen (Ausnahmen können Kleinreparaturen sein) ist abzuraten. Ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter ist ungewiss, ob Sie die entstandenen Kosten erstattet bekommen. Eine unberechtigte oder zu hohe Mietminderung ist außerdem ein Kündigungsgrund. Sprechen Sie deshalb immer alles mit Ihrem Vermieter ab und halten die Vereinbarungen schriftlich fest.

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