Falsche Wohnungsgröße im Mietvertrag

Zuletzt aktualisiert am 17. August 2020

Haben Sie eigentlich schon einmal die im Mietvertrag festgeschriebene Wohnungsgröße überprüft? Das kann sich echt lohnen. Bei einer Abweichung ergeben sich daraus unterschiedliche rechtliche Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Hier erfahren Sie welche genau.

Mietminderung

Der Mieter hat das Recht, die im Mietvertrag angegebene Wohnungsfläche auch tatsächlich zu nutzen. Weicht die Grundfläche ab, liegt grundsätzlich ein Mietmangel vor. Allerdings muss die Abweichung erheblich sein, um die Miete mindern zu können. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang bereits mehrfach entschieden, dass man ab einer Abweichung von zehn Prozent zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße und der tatsächlichen Wohnfläche von einem erheblichen Mangel sprechen kann.

Diese "Bagatellgrenze" wurde festgelegt, damit das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht dauerhaft wegen Kleinigkeiten gestört ist. Ob bei einer Abweichung von beispielsweise neun Prozent bereits von einem erheblichen Mangel gesprochen werden kann, muss aber im Einzelfall überprüft werden.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Die meisten Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung werden abhängig von der Quadratmeterzahl berechnet. Ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner, als die im Mietvertrag angegebene Größe, lässt sich bei den Betriebskosten ordentlich Geld sparen. Denn anders als bei der Mietminderung, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die Aufstellung der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnungsgröße heranzuziehen ist. Andernfalls würde dies zu einer Benachteiligung der Mieter untereinander führen, da die Verteilung der Nebenkosten anhand objektiver Kriterien erfolgen muss. Ist die Wohnungsgröße falsch im Mietvertrag angegeben, wird diese Objektivität nicht mehr erfüllt.

Die Betriebskostenabrechnung ist also immer anhand der tatsächlichen Wohnfläche aufzustellen. Deshalb: Nachmessen lohnt sich.

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Auswirkungen bei Mieterhöhungen

Mieterhöhungen orientieren sich immer am Quadratmeterpreis, da dieser als Vergleichswert zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels oder vergleichbaren Wohnungen herangezogen wird. Bei einer falsch angegebenen Wohnungsgröße, ändert sich auch der Quadratmeterpreis. Dies kann je nach Abweichung gravierende Auswirkungen auf die Einordnung in den Mietspiegel haben und damit auch auf die drohende Mieterhöhung.

Besteht also Streit um eine Mieterhöhung, kann es sich lohnen die tatsächliche Wohnungsgröße auszumessen, da diese relevant für die Erhöhung ist. Andernfalls würde der Mieter benachteiligt werden. Bei mehreren Mieterhöhungen im Laufe des Mietverhältnisses, die von einer falschen Wohnungsgröße ausgehen, kann eine hohe falsch berechnete Summe zusammenkommen.

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