Nebenkostenabrechnung - Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Die jährlich vom Vermieter erstellte Nebenkostenabrechnung ist oftmals Grund zum Streit. Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Wurden die Kosten richtig umgelegt und berechnet? Hier lohnt sich für Mieter oft die Nachberechnung der Betriebskosten, und zwar auch, wenn Geld vom Vermieter zurück erstattet wurde!

Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden?

Der Eigentümer eines Mietobjektes darf grundsätzlich die laufenden Betriebskosten, die beim bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen auf den Mieter umlegen (vgl. § 1 BetrKV). Diese Kosten werden auch als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Nach § 2 der Betriebskostenverordnung können die Kosten für folgende Posten umgelegt werden:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungskosten
  • Warmwasserversorgung
  • Personen- oder Lastenaufzugskosten
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart und Hausmeister
  • Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandnetz
  • Waschraum bzw. Waschkeller
  • Sonstige Nebenkosten

Unter die sonstigen Nebenkosten können verschiedene weitere Betriebskosten fallen. Damit diese aber ordnungsgemäß umgelegt werden können, müssen die anfallenden Kostenpunkte konkret genannt werden.

Welche Betriebskosten dürfen explizit nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Explizit nicht umlegbare Kosten sind in § 1 Abs. 2 BetrKV geregelt:

  • Verwaltungskosten
    Die zur Verwaltung des Mietobjektes anfallenden Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Hierzu zählen auch die Personalkosten, bspw. der Geschäftsführung oder des Steuerberaters.
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
    Die anfallenden Kosten der Widerherstellung des vertragsgemäßen Zustands dürfen ebenfalls nicht umgelegt werden. Hierzu zählt insbesondere die Mängelbeseitigung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung. Instandhaltungs- und Betriebskosten unterscheiden sich in der Regel darin, dass Instandhaltungskosten nicht wiederkehrend sind.
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Zeitpunkt und abgerechneter Zeitraum der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung hat nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Im Regelfall sollte Ihnen die Nebenkostenabrechnung also bis zum 31.12 des jeweiligen Jahres zugestellt werden. Hat Ihr Vermieter eine verspätete Zustellung zu verantworten oder wird über einen längeren Zeitraum abgerechnet, ist die Nebenkostenabrechnung ungültig und somit verjährt.

Frist für den Widerspruch bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung

Die Frist zum Widerspruch ist ebenfalls in § 556 Abs. 3 BGB geregelt. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter grundsätzlich zwölf Monate Zeit, seine Einwendungen vorzutragen.

Nebenkosten & Wohnungsgröße - Nachmessen lohnt sich!

Ist Ihre im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße korrekt? Nach dem BGH-Urteil vom Juni 2018 ist die tatsächliche - und nicht die im Mietvertrag angegebene - Wohnungsgröße maßgeblich für die Berechnung der Nebenkosten. Der BGH bestätigte, dass dies ohne Ausnahmen gilt. Somit lohnt sich für Mieter das Nachmessen. Die tatsachliche Wohnungsgröße ist auch bei Mieterhöhungen anzusetzen.
TIPP: Sollten Sie bei der Berechnung der Wohnungsgröße feststellen, dass diese mindestens 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Größe liegt, ist dies ein Mietmangel und berechtigt Sie zur Mietminderung.

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