Was sind meine Mieter Rechte? Die wichtigsten Fakten

Das deutsche Mietrecht ist umfangreich: In knapp hundert Vorschriften des BGB (Bundesgesetzbuch) sind die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern festgehalten. Das Mietrecht schützt den Mieter vor Willkür des Vermieters. Die Rechte des Mieters treten dabei zum Teil schon vor Abschluss des Mietvertrages in Kraft.

Maklergebühren nicht automatisch zahlen

Oftmals werden passende Wohnungen nur noch durch eine Vermittlung durch Makler gefunden. Das sogenannte Bestellerprinzip gilt seit Juni 2015 für alle Mietwohnungen: Demnach bezahlt immer nur derjenige die anfallenden Maklergebühren, der den Makler beauftragt hat – das ist in der Regel der Vermieter. Wenn Sie als Mieter aufgefordert werden, eine Maklerprovision zu zahlen, können Sie dagegen vorgehen. Falls Sie bereits gezahlt haben Sie das Recht, dieses Geld zurück zu fordern.

Mietkaution ist in Raten zahlbar

Nach langer Suche haben Sie endlich eine passende Wohnung gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Mit Abschluss des Mietvertrages wird in fast allen Fällen eine Mietkaution fällig – etwas, was sich kaum ein Vermieter nehmen lässt. Das Mietrecht setzt hier jedoch klare Grenzen, was die Höhe der Kaution anbetrifft: Höchstens drei Nettokaltmieten darf ein Vermieter als Sicherungssumme für mögliche Schäden im Voraus verlangen. Ihr Recht dabei: Ein Mieter muss die Kaution nicht in einer Summe begleichen, sondern hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten abzuzahlen.

Sobald sich ein Mieter offiziell eingemietet hat, gelten die üblichen Pflichten für ihn, allerdings genießt er auch einige Rechte, während er in der angemieteten Wohnung lebt. Je besser Sie Bescheid wissen, welche Rechte Sie als Mieter haben, umso klarer können Sie Entscheidungen treffen.

Hausrecht des Mieters

Sobald der Mieter offiziell die Wohnung angemietet hat, hat er allein das Hausrecht in der Wohnung. Das heißt, nur er darf bestimmen, wer in die Wohnung kommen und wer sie nicht betreten darf. Das bezieht sich auch auf den Besitzer oder Vermieter der Wohnung. Der Vermieter darf ohnehin nicht ohne Vorankündigung und ohne einen konkreten Anlass einfach zu Besuch erscheinen oder in die Wohnung kommen – erst recht nicht in der Abwesenheit des Mieters. Sollte im Mietvertrag etwas anderes stehen, ist eine solche Klausel nicht wirksam.

Der Vermieter hat ein Recht, alle ein bis zwei Jahre die Wohnung zu besichtigen, allerdings nur bei einer frühzeitigen Ankündigung und mit Zustimmung des Mieters. Ein wichtiger Anlass für seinen Besuch ist beispielsweise ein Mangel in der Wohnung, den der Vermieter kontrollieren will.

Wohnungsgestaltung und Dekoration

Wie ein Mieter seine Wohnung einrichtet, sollte einzig und allein von seinem persönlichen Geschmack bestimmt sein. Ein Vermieter darf hier keinerlei Vorgaben machen. Der Mieter darf dafür Wandlöcher bohren, die Wände malern und Nägel einschlagen, um Möbel anzubringen oder Bilder aufzuhängen. Auch Fliesen dürfen dafür angebohrt werden, ohne ausdrücklich um Erlaubnis einzuholen.

Besuchsrecht des Mieters

Welche Personen der Mieter in seine Wohnung lässt, um ihm einen Besuch abzustatten, ist allein die Entscheidung des Mieters. Ein Vermieter kann dem Mieter weder bestimmte Gäste verbieten, noch, dass sie über Nacht bleiben. Allerdings müssen sich auch die Gäste an die Hausordnung halten und sollten keine Ruhestörungen verursachen. Und auch die Dauer des Besuchs hat gewisse Beschränkungen: Bis zu drei Monaten ist ein Dauerbesuch erlaubt, ohne dass eine Untervermietung zur Diskussion steht.

Recht auf Home-Office

Das Arbeiten im Home-Office ist durch die aktuellen gesellschaftlichen Umstände sehr beliebt geworden. Sie haben als Mieter das Recht, in ihrer Wohnung beruflich tätig zu sein, insofern es sich um Home-Office-Tätigkeiten handelt, die größtenteils vom Schreibtisch erledigt werden können. Eine ausgesprochene Gewerbetätigkeit ist in einer Privatwohnung nicht einfach erlaubt. Auch muss dabei gewährleistet sein, dass durch das Arbeiten zuhause nicht die Nachbarn belästigt werden.

Recht auf Mietminderung

Sind erkennbare Mängel in der Wohnung entstanden, über die der Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde, ist dieser verpflichtet, den Schaden zu beseitigen. Kommt der Vermieter dem auch nach Aufforderung nicht nach, hat jeder Mieter das Recht, bei bestimmten Mängeln in der Wohnung seine Miete zu mindern. Wie groß die Mietminderung ausfallen kann, ist von verschiedenen Faktoren abhängig und sollte immer im Einzelfall mit einem Mietrechtsexperten geklärt werden.

Mieter werden vom geltenden Mietrecht zwar in den meisten Fällen geschützt und sie haben viele Rechte auf ihrer Seite. Es gibt jedoch auch Umstände, die sie beachten müssen, da sie durch ein Mietverhältnis ihrerseits Verpflichtungen eingehen.

Pflicht zur Mietzahlung und Einhaltung der Hausordnung

Eine der wichtigsten Pflichten für den Mieter ist natürlich die Pflicht, dem Vermieter monatlich und pünktlich die vereinbarte Miete zu zahlen. In manchen Mietverträgen gibt es dazu eine Klausel, dass die Mietzahlung bis zum dritten Werktag Anfang des Monats eingegangen sein muss. Sonst liegt schnell ein Mietrückstand vor.
Auch ist jeder Mieter verpflichtet, die geltende Hausordnung einzuhalten. Diese muss dem Mieter bekannt sein und zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt worden sein.

Anzeigepflicht von Schäden und Mängeln in der Wohnung

Sind Schäden in der Mietwohnung entstanden, muss der Mieter seinen Vermieter darüber umgehend in Kenntnis setzen. Das gilt für unverschuldete Mängel und für Schäden, die er selbst verursacht hat. Falls er dies nicht tut und dadurch ein noch größerer Schaden entsteht, ist ein Mieter möglicherweise sogar schadensersatzpflichtig.

Die Haltung von Haustieren

Wenn Sie als Mieter ein Haustier in Ihrer Wohnung halten wollen, müssen sie grundsätzlich die Zustimmung Ihres Vermieters einholen. Sie haben kein unbeschränktes Recht dazu, ein Haustier zu halten. Üblicherweise gibt es dazu Absprachen im Mietvertrag.
Handelt es sich jedoch nur um ein Kleintier (z.B. kleine Vögel, Kaninchen, Meerschweinchen, Hamster oder Fische), ist dazu keine Genehmigung des Vermieters nötig. Ein Kleintier ist ein Tier, was in einem geschlossenen Behälter gehalten werden kann. Natürlich muss ein Mieter dafür sorgen, dass die Anzahl der Kleintiere auf die Wohnungsgröße angemessen und eine Belästigung von Nachbarn ausgeschlossen ist.

Mögliche Mitbewohner und Untermieter

Bei Einzug in die Mietwohnung steht fest, wer der Hauptmieter ist. Dies wird im Mietvertrag verbindlich festgelegt. Wenn noch ein weiterer Mitbewohner einziehen soll, geht dies nur mit Zustimmung Ihres Vermieters. Falls dieser dem nicht zustimmt, riskiert ein Mieter eine Kündigung.
Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder), Ehepartner und eingetragene Lebenspartner des Mieters. Die engste Familie genießt hier also eine Sonderregelung.

In bestimmten Fällen, wie bei einer schwerwiegenden Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse hat ein Mieter auch Anspruch auf eine Zustimmung vom Vermieter. Wenn der Mieter zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit Schwierigkeiten mit der Zahlung der Miete bekommt und die Beteiligung eines weiteren Mitbewohners benötigt, darf er einen Mitbewohner beantragen.

Im Falle einer Kündigung – gleich ob durch Vermieter- oder Mieter – wird abschließend das Mietobjekt auf Schäden geprüft. Auch der Zustand der Wohnung wird begutachtet, all das ist Teil der Wohnungsübergabe. Mieter haben auch hier Rechte, die sie geltend machen können.

Sind Schönheitsreparaturen und andere Renovierungsarbeiten verpflichtend?

Nach einigen Jahren Miete nutzt ein Mieter eine Wohnung natürlich etwas ab. Nicht selten verlangen Vermieter zum Auszug des Mieters deswegen eine grundlegende Renovierung der Wohnung. Solche Forderungen sind jedoch oft unbegründet. Meist sind entsprechende Regelungen im Mietvertrag unter der Klausel „Schönheitsreparaturen“ beschrieben – die jedoch oft unwirksam sind.

Bei einem Auszug kann ein Mieter nicht zu einer kompletten Renovierung verpflichtet werden. Lediglich eine Übergabe „in bezugsfertigem Zustand“ ist zulässig.

Recht auf Kautionsrückforderung

Die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Mietkaution steht dem Mieter nach Kündigung der Wohnung wieder zu, abzüglich möglicher entstandener Schäden. Dafür ist das Übergabeprotokoll entscheidend, nur wenn hier Schäden aufgenommen worden sind, können diese vom Vermieter geltend gemacht werden.

Eine gewisse Frist nach Auszug des Mieters steht dem Vermieter grundsätzlich zu, in der er alle Schäden überprüft und mögliche Forderungen durch die Kaution ausgleicht. Diese Frist darf er jedoch nicht unbegrenzt ausnutzen, ohne triftige Gründe dafür zu haben. Ansonsten haben Sie das Recht, die Kaution zurückzufordern.

Nebenkostenabrechnungen nach dem Auszug

Nach dem Auszug hat jeder Mieter das Recht auf eine letzte Nebenkostenabrechnung. Hier hat der Vermieter bestimmte Fristen für die Nebenkostenabrechnung einzuhalten. Diese könnten dann mit der Auszahlung der Kaution verrechnet werden. Tatsächlich ist hier etwas Geduld gefragt, denn auch der Vermieter hat das Recht, alle Abrechnungen zu verrechnen und für sich zu prüfen.
Bei Unklarheiten sollten Sie immer eine Nebenkostenabrechnung genauer prüfen lassen.