Mieterhöhung: So wehren Sie sich

Um Mieter vor ständigen und unbeschränkten Mietsteigerungen zu schützen, dürfen Vermieter nur unter Einhaltung gesetzlicher Regularien Mieten in laufenden Mietverhältnissen erhöhen. Die Vorschriften unterscheiden sich je nach Art der Erhöhung. Dabei wird grundsätzlich unterschieden zwischen Mieterhöhungen ...

• auf die ortsübliche Vergleichsmiete,
• wegen Modernisierung,
• durch Staffel- und Indexmieten.

Ein Vermieter darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, sofern es keine weitere andere Mieterhöhung in den 15 Monaten vor Beginn der neuen Mieterhöhung gegeben hat (§ 558 BGB). Die Vergleichsmiete beschreibt dabei wie viel für einen Wohnraum mit vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage üblicherweise in einer Region bezahlt wird. Will ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er sich zudem an eine gesetzliche Kappungsgrenze halten, die Mietanstiege innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren beschränkt. Innerhalb der drei Jahre darf sich die Netto-Miete nicht über 20 Prozent erhöhen, in einigen Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sogar nur zu 15 Prozent.
Formale Anforderungen
Der Vermieter ist verpflichtet die Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete mindestens zwei Monate vor Beginn der neuen Miete schriftlich anzukündigen. Zusätzlich muss er in dem Schreiben die Vergleichsmiete darlegen, mit der die Mieterhöhung begründet wird. Zur Darlegung der Vergleichsmiete kann sich der Vermieter auf folgende Punkte beziehen:

• Mietspiegel
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank
• Gutachten eines Sachverständigen

• Benennung von drei Vergleichswohnungen.

  Damit die Mieterhöhung in Kraft tritt, bedarf es außerdem der Zustimmung des Mieters innerhalb der geltenden Überlegungsfrist (siehe Abschnitt "Fristen"). Andernfalls kann der Vermieter die Erhöhung nur mittels Zustimmungsklage durchsetzen. Neben den spezifischen Anforderungen sind zudem grundlegende Formalien einzuhalten wie die Angabe des richtigen Absenders, des richtigen Datums, aller Mieter, des Datums, ab dem die neue Miete gilt sowie eine Vollmachtsurkunde im Original bei Unterschrift eines Vertreters.

Fristen

Mit dem Schreiben hat der Vermieter eine Frist bis zum Ablauf des 2. vollen Monats nach Zugang zu gewähren. In dieser Zeit können Sie entscheiden, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen bzw. nicht reagieren. Sollten Sie in der Frist nicht zustimmen oder nicht reagieren, bleiben dem Vermieter 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist, um eine Zustimmungsklage einzureichen und somit zu versuchen, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete missachten Vermieter oft die genannten Gesetzesvorschriften. Daher sollten Sie prüfen lassen, ob Ihre Mieterhöhung rechtmäßig ist. Sie könnten dadurch jeden Monat Geld sparen. CONNY bietet Ihnen die Möglichkeit Ihre Mieterhöhung direkt online und kostenlos prüfen zu lassen. Zeigt sich, dass Ihre Mieterhöhung unrechtmäßig ist, können Sie mithilfe unserer Partneranwälte Ihre Mieterhöhung abwehren lassen. Informieren Sie sich hier.

Wenn ein Vermieter eine Immobilie modernisiert, kann er einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Allerdings bedeutet nicht jede Maßnahme des Vermieters automatisch eine Modernisierung. Es kann sich auch um eine Instandhaltung handeln. Zur Unterscheidung von Modernisierung und Instandhaltung kann man sich an Folgendem orientieren: Modernisierungen führen grundsätzlich zu einer Verbesserung der Wohnsituation für den Mieter, wohingegen bei Instandhaltungen nur der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt wird. Werden zum Beispiel kaputte Fenster durch gleichwertige ausgetauscht, handelt es sich um eine Instandhaltung und keine Modernisierung. Der Vermieter darf also die Kosten nicht auf die Miete umlegen. Nicht alle Fälle sind eindeutig und benötigen fachliche Expertise, um einzuschätzen, ob es sich um eine Modernisierung handelt.
Handelt es sich bei den Maßnahmen des Vermieters um Modernisierungen, darf er bis zu 8 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Besonderheit Härtegrund: Sollte die Miete nach Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen, so kann der Mieter der Erhöhung aufgrund eines Härtegrundes schriftlich widersprechen. Unabhängig davon hat der Mieter aber die Modernisierung zu dulden.

Formale Anforderungen
Sowohl die Ankündigung der Modernisierung vor, als auch der Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahmen bedürfen der Textform. Das Ankündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn im Schreiben die Erhöhung der Miete entsprechend berechnet und erläutert wird. Für die Gültigkeit der Mieterhöhung braucht es darüber hinaus keine Zustimmung seitens des Mieters. Neben den spezifischen Anforderungen sind zudem grundlegende Formalien einzuhalten, wie die Angabe des richtigen Absenders, des richtigen Datums, aller Mieter, des Datums, ab dem die neue Miete gilt sowie eine Vollmachtsurkunde im Original bei Unterschrift eines Vertreters.

Fristen
Das Schreiben mit der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn zugehen. Nach der Durchführung der Modernisierung gilt diese, mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens, auch ohne Zustimmung der Mieters.

Bei der Umlage von Modernisierungskosten missachten Vermieter oft die genannten Gesetzesvorschriften. Daher sollten Sie prüfen lassen, ob Ihre Mieterhöhung rechtmäßig ist. Sie könnten dadurch jeden Monat Geld sparen. Informieren Sie sich hier.

Bei Staffel- und Indexmieten ist die Mieterhöhung bereits jeweils im Mietvertrag vereinbart. Daher bedarf es weder einer gesonderten Ankündigung noch einer Zustimmung des Mieters. Bei Staffelmieten erhöht sich die Miete zu einem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt um einen festgeschriebenen Betrag. Bei Indexmieten wird die Miete ebenfalls zu einem zuvor festgelegten Zeitpunkt erhöht, jedoch entsprechend der vergangenen Entwicklung des sogenannten Verbraucherpreisindexes, welcher die Inflationsrate misst. In beiden Fällen muss die vorherige Miete jedoch für mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein.

Hat sich der Vermieter für eine dieser beiden Formen der Mieterhöhung entschieden, sind keine Erhöhungen mehr möglich wegen Modernisierung oder aufgrund der ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Ausnahme für Modernisierungen gilt, wenn der Vermieter zu den Maßnahmen gesetzlich verpflichtet ist (§ 557b Absatz 2 BGB).

ACHTUNG: Weder bei Staffel- noch bei Indexmieten darf ein Vermieter die Miete unbegrenzt erhöhen. Er muss sich nach wie vor an die in vielen Städten geltende Mietpreisbremse halten.

Formale Anforderungen
Staffelmieten: Damit eine Staffelmietvereinbarung gültig ist, müssen neben der Einhaltung der Grenzen im Mietvertrag entweder der Erhöhungsbetrag oder die zukünftige Miete genannt sein.

Indexmieten: Bei vereinbarten Mieterhöhungen durch Indexmieten ist der Vermieter dazu verpflichtet die Änderung des Preisindexes und die neue Miethöhe in Textform mitzuteilen.

Fristen
Da es bei der Staffelmiete keiner Zustimmung des Mieters bedarf, gibt es keine Fristen einzuhalten. Auch bei der Indexmieterhöhung bedarf es keiner Zustimmung, sie muss allerdings zwei Monate im Voraus angekündigt werden. Sie können sich trotzdem jederzeit gegen die Mieterhöhung wehren. Da Vermieter bei Staffel- und Indexmieten oft die genannten Gesetzesvorschriften missachten, sollten Sie von Rechtsexperten prüfen lassen, ob Ihre Mieterhöhung rechtmäßig ist. Sie könnten dadurch jeden Monat Geld sparen. Informieren Sie sich hier.