Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung: Was ist zu beachten?
Die Nachricht kommt unverhofft: Ihr Vermieter will die Miete erhöhen und es wird Ihnen zu teuer. Sie möchten die Wohnung nicht länger halten und schnell kündigen. Hierfür steht Mietern oft das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu. In welchen Fällen können Sie das Sonderkündigungsrecht durchsetzen? Und welche Fristen sind dabei einzuhalten?
Kurz gesagt
Wann gilt das Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung?
Zu Beginn gibt es eine wichtige Voraussetzung für die Gültigkeit des Sonderkündigungsrechts: Die Erhöhung der Miete darf kein Bestandteil des Mietvertrags sein. Wenn es sich um eine Erhöhung im Rahmen einer bereits vereinbarten Staffelmiete handelt, können Sie Ihre Wohnung nicht vorzeitig kündigen. Ist die vom Vermieter angekündigte Mieterhöhung aber neu für Sie, haben Sie als Mieter gute Chancen das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB durchzusetzen.
Die Höhe der monatlichen Miete ist ein zentraler Teil des Mietvertrags, den der Vermieter nicht so einfach ändern darf. Jedoch gibt es bestimmte Gründe, die ihn trotzdem dazu berechtigen. Die Anwendbarkeit des Sonderkündigungsrechts ist meistens davon abhängig, ob die Kaltmiete oder die Warmmiete erhöht wird.
Nach Modernisierung einer Wohnung darf der Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die jährliche Kaltmiete umlegen. Mit der neuen Miethöhe darf der Vermieter allerdings nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Auch wenn er sich an diese Regel hält, ist der Mieter zur Sonderkündigung berechtigt. Jedoch sollten Sie erst prüfen, ob die Erhöhung zulässig ist. Vielleicht können Sie die Mieterhöhung damit direkt abwehren.
Ihre Kaltmiete darf der Vermieter auch zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Der Vermieter muss sich dabei an zwei wichtige Regeln halten:
Ob der Vermieter sich bei der Anpassung an die Vergleichsmiete an diese Vorgaben hält oder nicht: Sie können das Sonderkündigungsrecht durchsetzen. Trotzdem kann sich vorher eine Überprüfung der Erhöhung lohnen, um die Mieterhöhung abzuwehren.
Viele Faktoren können eine Mieterhöhung ungültig machen. Stimmen Sie der Ankündigung zur Mieterhöhung daher nie direkt zu und überprüfen Sie diese zunächst. In der Ankündigung zur Mieterhöhung muss der Vermieter sich an die folgenden Vorgaben halten:
Manche Vermieter weisen Ihre Mieter in der Ankündigung zur Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht hin. Dazu ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Ist also kein Satz zur Aufklärung über das Sonderkündigungsrecht enthalten, ist es kein Formfehler.
Selbst wenn sich die Mieterhöhung am Ende nicht abwehren lässt, können Sie durch einen Widerspruch Zeit gewinnen. Sie können dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Dabei ist es wichtig, dass Sie eine Begründung angeben und eine korrigierte Ankündigung fordern. Der Vermieter muss daraufhin eine neue Ankündigung zur Mieterhöhung aufsetzen und einen späteren Beginn der höheren Mietzahlungen festlegen.
Hier gibt es noch mehr Informationen dazu, welche Mieterhöhungen überhaupt zulässig sind. Bei der Prüfung kann CONNY Ihnen helfen. Nutzen Sie unsere spezialisierten Partneranwälte, um Ihre Mieterhöhung abzuwehren und in Ihrer Wohnung zu bleiben.
Wann kann ich das Sonderkündigungsrecht nicht durchsetzen?
Wenn der Vermieter anstelle der Kaltmiete die Warmmiete erhöhen möchte, gilt das Sonderkündigungsrecht meistens nicht.
Die jährlichen Nebenkosten sind gestiegen und der Vermieter gibt diese Kosten an seine Mieter weiter. Hierbei erhöht sich die Warmmiete, wodurch das Sonderkündigungsrecht leider nicht angewendet werden kann. Allerdings sollten Sie prüfen, ob es sich bei den erhöhten Kosten wirklich um Nebenkosten handelt. Beispielsweise darf der Vermieter keine Verwaltungskosten als Nebenkosten an seine Mieter weitergeben.
Wenn Sie der Mieterhöhung bereits in voller Höhe zugestimmt haben oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wurden, können Sie das Sonderkündigungsrecht nicht mehr durchsetzen. Haben Sie jedoch nur teilweise zugestimmt, gilt das Sonderkündigungsrecht weiterhin.
Eine Teilzustimmung geben Sie dann, wenn Sie die Mieterhöhung nur bis zu einem bestimmten Betrag akzeptieren.
Beispiel: Der Vermieter kündigt eine Mieterhöhung um 50 Euro an und Sie stimmen in Ihrer Antwort lediglich einer Erhöhung von 20 Euro zu.
Dabei müssen Sie keinen Grund angeben, sondern nur den genauen Betrag, bis zu dem Sie der Erhöhung zustimmen. Sobald die Teilzustimmung gegeben wurde, gilt die teilweise Mieterhöhung als neue Vereinbarung. Der Vermieter darf die Miete also auf diesen vom Mieter akzeptierten Betrag erhöhen.
Achtung: Der Vermieter kann trotzdem noch versuchen, die entsprechende Differenz (im Beispiel 30 Euro) einzuklagen.
Wenn der Mieter die Ankündigung zur Mieterhöhung ignoriert und nicht reagiert, darf der Vermieter versuchen, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Dann kann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden. Wird die neue erhöhte Miete dann nicht gezahlt, darf der Vermieter wiederum klagen. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht mehr durchgesetzt werden.
Wie Sie das Sonderkündigungsrecht erfolgreich durchsetzen
Sie haben Ihre Optionen zur Abwehr der Mieterhöhung geprüft und möchten jetzt Ihr Sonderkündigungsrecht durchsetzen. Hier erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie dabei vorgehen:
Notieren Sie sich das Datum, an dem die Ankündigung bei Ihnen angekommen ist. Anhand dieses Tages berechnen sich die einzuhaltenden Fristen. Sie wissen nicht genau, an welchem Tag die Ankündigung bei Ihnen eingegangen ist? Dann prüfen Sie den Poststempel auf dem Briefumschlag des Schreibens und nutzen sie dieses Datum als Grundlage.
Am Eingangstag der Ankündigung beginnt die Überlegungsfrist, die der Vermieter Ihnen gewähren muss. Diese Frist gilt bis zum Ende des zweiten Monats nach dem Eingangsdatum der Ankündigung. Innerhalb dieser Frist, darf die Miete noch nicht erhöht werden.
Beispiel: Ihr Vermieter sendet Ihnen am 10. August eine Ankündigung zur Mieterhöhung, die am 11. August bei Ihnen ankommt. Ab diesem Tag bis einschließlich zum 31. Oktober gilt die Überlegungsfrist, innerhalb der Sie auf die Ankündigung reagieren können. Die Miete darf sich frühestens ab dem 1. November erhöhen, sofern Sie nicht widersprechen oder kündigen.
Um das Recht auf Sonderkündigung erfolgreich durchzusetzen, sollten Sie innerhalb der Überlegungsfrist kündigen. Die Kündigung muss die folgenden Voraussetzungen erfüllen:
Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag der Überlegungsfrist beim Vermieter ankommen. Als letzter Tag gilt hier der letzte Kalendertag des zweiten vollen Monats nach Eingang der Erhöhungsankündigung beim Mieter. Sollte dieser Kalendertag ein Samstag, Sonntag oder Feiertag sein, ist der jeweils nächste Werktag ausreichend. Wichtig ist, dass der Vermieter spätestens an diesem Tag wirklich Zugang zur Kündigung hat. Es reicht nicht aus, sie erst an diesem Tag in den Briefkasten einzuwerfen.
Beispiel: Sie verfassen und unterschreiben die Kündigung am 29. Oktober, einem Freitag. Zur Post bringen Sie den Brief am Samstag, den 30. Oktober. Die Kündigung erreicht den Vermieter am Montag, den 1. November. Da der letzte Tag der Überlegungsfrist, der 31. Oktober, ein Sonntag ist, endet die Frist erst am nächsten Werktag, Montag, den 1. November. Damit erreicht die Kündigung den Vermieter gerade noch rechtzeitig.
Wir empfehlen, das Kündigungsschreiben zur Sicherheit mindestens zwei Tage früher zu versenden. Denn sollte das Schreiben nur einen Tag zu spät beim Vermieter ankommen, verlängert sich die Kündigungsfrist um einen weiteren Monat.
Tipp: Bei der Versendung der Kündigung empfiehlt es sich, diese per Einschreiben mit Rückschein zu verschicken. So können Sie die rechtzeitige Kündigung nachweisen, denn dafür sind Sie als Mieter verantwortlich.
Die außerordentliche Kündigung tritt zum Ende des übernächsten Monats nach Ablauf der Überlegungsfrist in Kraft, sodass das Mietverhältnis endet. Das sind somit mindestens vier Monate nachdem Sie die Ankündigung zur Mieterhöhung erhalten haben.
Beispiel: Haben Sie das Mietverhältnis am 31. Oktober gekündigt, wird die Kündigung zwei Monate später gültig und Sie müssen am 31. Dezember aus Ihrer Wohnung ausziehen.
Sobald Sie die Sonderkündigung getätigt haben, darf der Vermieter die Miete bis zum Ende des Mietvertrags nicht erhöhen. Sie zahlen also noch bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter Ihre alte Miete. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, den Erhalt der Kündigung zu bestätigen. Als Nachweis, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat, reicht der Rückschein des Einschreibens aus.
Welche Alternativen zur Sonderkündigung wegen Mieterhöhung gibt es?
Wenn Sie kein Recht auf eine außerordentliche Kündigung haben oder Ihre Wohnung nicht kündigen möchten, gibt es noch andere Optionen. Hier ein kurzer Überblick:
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