Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen

Zuletzt aktualisiert am 2. Oktober 2019

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, können die Kosten durch eine Mieterhöhung auf die Kunden umgelegt werden. Doch nicht jede Baumaßnahme ist umlegbar. Hier erfahren Sie, wie Sie sich gegen unrechtmäßige Mieterhöhungen durch mutmaßliche Modernisierungsmaßnahmen wehren können.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Laut § 555b BGB sind das folgende bauliche Veränderungen:

  1. energetische Modernisierungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. verbesserte Wärmedämmung)
  2. energetische Modernisierungen, die nachhaltig das Klima schützen und/oder durch die fossile Energien eingespart werden (z. B. moderne Heizungsanlage)
  3. Modernisierungen, nach denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  4. Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. hochwertige Böden)
  5. Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
  6. Baumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Baumaßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand erhalten, sind dagegen Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB. Die Kosten solcher Baumaßnahmen sind nicht auf die Miete umlegbar.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, die zu einer Wohnwertverbesserung oder nachhaltigen Einsparung von (End-)Energie führen, darf er die Kosten nach § 559 BGB um maximal acht Prozent auf die Miete umlegen.

Beispiel:
Die Kosten der Modernisierung liegen bei 6000 Euro. Nach § 559 BGB darf die Jahresmiete nun um acht Prozent erhöht werden. In diesem Fall um 480 Euro. Das bedeutet, dass die monatliche Mieterhöhung bei höchstens 40 Euro liegen darf.

Das Gesetz schließt allerdings einige Modernisierungsmaßnahmen von einer Mieterhöhung aus. Dazu zählen:

  1. Modernisierungen, die nicht erneuerbare Energien einsparen, gem. § 555b Nr. 2 BGB
  2. Modernisierungen, die neuen Wohnraum schaffen, gem. § 555b Nr. 7 BGB

Werden solche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden.

Erfahren Sie hier, wie Vermieter mit angeblichen Modernisierungen die Mietpreisbremse umgehen wollen.

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Ankündigung der Modernisierung

Bevor der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss dieser einiges beachten. Gemäß § 555c Abs. 1 muss er:

  1. die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Diese Pflicht entfällt nur bei geringer Beeinträchtigung des Mieters und bei unerheblichen Mieterhöhungen.
  2. den Mieter über die geplanten Maßnahmen, deren Umfang, Beginn und Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung informieren.

Duldung der Modernisierungsarbeiten

Ging die Modernisierungsankündigung form- und fristgerecht ein, hat der Mieter die Bauarbeiten zu dulden. Gemäß § 555d Abs. 2 BGB kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen allerdings ablehnen, wenn die Arbeiten für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Wird in der Modernisierungsankündigung auf solche Härteeinwände hingewiesen, muss der Mieter den persönlichen Härtegrund schriftlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat der Ankündigung folgt, beim Vermieter hinterlegen. Solche Gründe können hohes Alter, Krankheit dies Mieters oder eine Unbenutzbarkeit der Toilette/des Bades o.ä. sein. Härtefälle setzen immer neben der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters auch die Interessen anderer Mieter im betroffenen Gebäude voraus. Zudem werden die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes betrachtet.

Außerdem ist eine Berufung auf finanzielle Härte möglich, wenn die Mieterhöhung den Mieter finanziell überlastet. Meist akzeptieren Gerichte solche Fälle, wenn die Miete 30-40% des Nettohaushaltseinkommens ausmacht. Allerdings muss hier immer im Einzelfall entschieden werden.

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