Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, können die Kosten durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Doch nicht jede Baumaßnahme ist umlegbar. Sie können sich gegen unrechtmäßige Mieterhöhungen wegen angeblicher Modernisierungsmaßnahmen wehren.

Kurz gesagt

  • Als Modernisierungen gelten nur Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen.
  • Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. eine neue Einbauküche oder Reparatur der Fenster) sind keine Modernisierungen und dürfen nicht als Grund für eine Mieterhöhung genutzt werden.
  • Bei Modernisierungen, die nicht erneuerbare Energien einsparen oder Modernisierungen, die neuen Wohnraum schaffen, darf die Miete nicht erhöht werden.
  • Die vom Vermieter angekündigten Modernisierungsmaßnahmen können Sie als Mieter in manchen Fällen ablehnen.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich Baumaßnahmen, die eine deutliche Wohnwertverbesserung sind oder zu einer höheren Energieeffizienz führen. Laut § 555b BGB sind das folgende bauliche Veränderungen:

  • energetische Modernisierungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. verbesserte Wärmedämmung)
  • energetische Modernisierungen, die nachhaltig das Klima schützen und/oder durch die fossile Energien eingespart werden (z. B. moderne Heizungsanlage)
  • Modernisierungen, nach denen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. hochwertige Böden)
  • Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
  • Baumaßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Baumaßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand erhalten, sind hingegen Erhaltungsmaßnahmen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB. Die Kosten solcher Baumaßnahmen sind nicht auf die Miete umlegbar.

Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung gerechtfertigt?

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, die zu einer Wohnwertverbesserung oder nachhaltigen Einsparung von (End-)Energie führen, darf er die Kosten nach § 559 BGB um maximal acht Prozent auf die Miete umlegen.

Beispiel:

Die Kosten der Modernisierung liegen bei 6.000 Euro. Laut Gesetz darf die Jahresmiete nun um acht Prozent erhöht werden. In diesem Fall um 480 Euro. Das bedeutet, dass die monatliche Mieterhöhung bei höchstens 40 Euro liegen darf.



Das Gesetz schließt allerdings einige Modernisierungsmaßnahmen von einer Mieterhöhung aus. Dazu zählen:

  1. Modernisierungen, die nicht erneuerbare Energien einsparen
  2. Modernisierungen, die neuen Wohnraum schaffen

Werden solche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden.

Auch Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht zur Mieterhöhung genutzt werden. Es gibt bekannte Tricks der Vermieter, mit denen sie auch die Mietpreisbremse mittels angeblicher Modernisierungen umgehen wollen.

Der Vermieter kündigt eine Modernisierung an: Was nun?

Wie die Ankündigung durch den Vermieter aussehen muss

Bevor der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss dieser einiges beachten. Gemäß § 555c Abs. 1 muss er:

  1. die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Diese Pflicht entfällt nur bei geringer Beeinträchtigung des Mieters und bei unerheblichen Mieterhöhungen.
  2. den Mieter über die geplanten Maßnahmen, deren Umfang, Beginn und Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung informieren.

Haben Sie die Modernisierungsankündigung nicht form- und/oder fristgerecht erhalten, können Sie versuchen, die Mieterhöhung abzuwehren.



Modernisierung wird durchgeführt: Was für Sie zu tun ist

Ging die Modernisierungsankündigung form- und fristgerecht ein, müssen Sie als Mieter die Bauarbeiten dulden. Allerdings kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen ablehnen. Diese Möglichkeit besteht, wenn die Arbeiten für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Auf solche Härteeinwände wird in der Modernisierungsankündigung häufig hingewiesen.

Mögliche Härteeinwände gegen Modernisierungsmaßnahmen:

  • Hohes Alter des Mieters
  • Krankheit dies Mieters
  • Unbenutzbarkeit der Toilette
  • Unbenutzbarkeit des Bades
  • oder ähnliche Gründe

Härtefälle setzen neben der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters auch immer die Interessen anderer Mieter im betroffenen Gebäude voraus. Zudem werden die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes betrachtet.

Auch ist eine Berufung auf finanzielle Härte möglich, wenn die Mieterhöhung den Mieter finanziell überlastet. Meist akzeptieren Gerichte solche Fälle, wenn die Miete 30-40% des Nettohaushaltseinkommens ausmacht. Allerdings muss hier immer im Einzelfall entschieden werden.

Als Mieter sollten Sie den persönlichen Härtegrund schriftlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat der Ankündigung folgt, beim Vermieter hinterlegen.

Beispiel:

Ihr Vermieter informiert Sie Mitte März per Brief über anstehende Modernisierungsmaßnahmen an Ihrem Badezimmer. Sie möchten die Maßnahmen aus einem persönlichen Härtegrund ablehnen, da das Bad in dieser Zeit für Sie nicht nutzbar wäre. Ihr Brief mit der schriftlichen Erklärung zur Ablehnung mit Angabe des Grundes, muss spätestens Ende April beim Vermieter ankommen.

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