Alles über die Indexmiete

Besonders Mieter in beliebten Ballungsräumen wie München, Berlin und Hamburg werden häufig mit ihr konfrontiert: Die Indexmiete koppelt den Mietpreis an die Veränderungen der Lebenshaltungskosten in Deutschland. Aber welche Vor- und Nachteile hat sie? Und unter welchen Bedingungen kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Kurz gesagt

  • Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt festgelegt wird und kann im Einklang mit den Lebenshaltungskosten in Deutschland erhöht werden.
  • Die maximale Höhe der Mietpreissteigerung richtet sich nach der Veränderung des Verbraucherpreisindexes.
  • Mit der Indexmiete darf nur die Kaltmiete verändert werden.
  • Die Miete darf sich maximal einmal pro Jahr erhöhen. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen jeweils mindestens 12 Monate liegen, in denen die Miete gleich bleibt.
  • Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er den Mieter im Voraus schriftlich darüber informieren und die Berechnung der neuen Miethöhe erklären.

Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist eine Form der Mietpreisgestaltung, die im Mietvertrag für Wohnraum oder Gewerbe vereinbart werden kann. Nach § 557b BGB legt die Indexmiete fest, dass der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und orientiert sich an den Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland.

Diese Lebenshaltungskosten berechnen sich durch die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von Verbrauchern gekauft werden. Dazu gehören zum Beispiel Lebensmittel, Kleidung und Transport, aber auch Kraftstoffe wie Benzin und Energiepreise. Wenn die täglichen Lebenshaltungskosten steigen, steigt auch die Berechnungsgrundlage für die Indexmiete.

Der Verbraucherpreisindex ist bundesweit einheitlich und steigt im jährlichen Durchschnitt üblicherweise langsam aber kontinuierlich an. Die Jahresdurchschnitte der letzten fünf Jahre laut Statistischem Bundesamt:

  • 2015: 100,0
  • 2016: 100,5
  • 2017: 102,0
  • 2018: 103,8
  • 2019: 105,3



Wie die Indexmiete berechnet wird

Um die Veränderung Ihrer monatlichen Miete nach Indexmiete berechnen zu können, brauchen Sie diese Informationen:

  • Verbraucherpreisindex im Monat der letzten Mieterhöhung
  • Wenn der Vermieter die Miete bisher noch nicht erhöht hat: Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses
  • Aktueller Verbraucherpreisindex - damit ist der älteste bekannte Monatswert gemeint, da die Indizes nur für volle vergangene Monate bekannt gegeben werden
  • Die Höhe Ihrer Kaltmiete

Tabellen mit aktuellen Indizes finden Sie immer auf der Seite des Statistischen Bundesamtes destatis.de.

Mit dieser Formel können Sie die zulässige Erhöhung der Indexmiete berechnen:

(aktueller Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = Prozentsatz zur Mieterhöhung

Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den Ihre Kaltmiete erhöht werden darf. Die Erhöhung ist jedoch nur zulässig, wenn die Miete mindestens 12 Monate lang gleich geblieben ist. Dabei muss der Vermieter die Miete nicht alle 12 Monate erhöhen, sondern kann die erste Erhöhung zum Beispiel auch erst nach 5 Jahren ankündigen. Sobald der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung schriftlich angekündigt hat, darf diese Mieterhöhung zum übernächsten Monat in Kraft treten.



Beispiel:

Sie sind am 1. September 2018 in Ihre Wohnung eingezogen und im Mietvertrag wurde eine Indexmiete vereinbart. Der Vermieter wollte nach zwei Jahren erstmals die Miete erhöhen. Er hat Sie am 15. Juli 2020 schriftlich über die geplante Erhöhung informiert. Damit darf die erhöhte Miete ab September 2020 gültig sein.

Seit dem Einzug im September 2018 haben Sie eine monatliche Kaltmiete von 645,50 Euro gezahlt. Der Verbraucherpreisindex lag im September 2018 laut Statistischem Bundesamt bei 104,7. Die Information zur Mieterhöhung hat Sie im Juli erreicht. Daher war der zu dieser Zeit letzte bekannte Verbraucherpreisindex der vom Juni 2020 in Höhe von 106,6. Die zulässige Mietpreiserhöhung berechnet sich wie folgt:

(106,6 : 104,7 x 100) - 100 = 1,81

Die Kaltmiete darf in diesem Fall also um 1,81 % erhöht werden, was eine Erhöhung der Miete um 11,68 Euro auf eine neue monatliche Kaltmiete von 657,18 Euro bedeutet.



Vom Statistischen Bundesamt wird auch ein Rechner bereitgestellt, mit dem Indexveränderungen in vergangenen Jahren und Monaten nachgerechnet werden können.

Übersteigt die Indexmieterhöhung den zulässigen Betrag können Sie die Mieterhöhung abwehren. Wir helfen Ihnen dabei, Ihr Recht durchzusetzen.

Vor- und Nachteile einer Indexmiete für Mieter

Ob eine Indexmiete für Sie als Mieter eher gut oder eher schlecht ist, hängt unter anderem von der Situation im jeweiligen Mietmarkt ab. Zwar ist eine Mieterhöhung mit einer Indexmiete vorprogrammiert, allerdings sind auch keine weiteren Erhöhungen zulässig.



Vorteile einer Indexmiete

Vor allem wegen Ihrer Planbarkeit und der Transparenz im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage kann die Indexmiete für den Mieter vorteilhaft sein. Außerdem schützt sie vor weiteren Überraschungen durch Mieterhöhungen.

  • Keine weiteren Mieterhöhungen: Wurde bei Vertragsschluss eine Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter die Miete auch nur aus diesem Grund erhöhen. Weitere Mieterhöhungen, zum Beispiel wegen Modernisierung oder zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Wenn der Vermieter zu einer Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist (beispielsweise zur Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschriften), darf er die Miete trotz Indexmiete zusätzlich erhöhen.

  • Mieterhöhungen sind einfach zu überprüfen: Die Indizes des Statistischen Bundesamtes sind jedem zugänglich. Mieter können Erhöhungen daher recht einfach nachrechnen und aufgrund der Entwicklungen letzten Jahre auch ungefähr vorausplanen.

  • Miete kann vergleichsweise niedrig bleiben: Wo in den kommenden Jahren ein besonders schneller Anstieg der Mieten wahrscheinlich ist, kann die Indexmiete auch günstiger sein. Wann immer der Verbraucherpreisindex langsamer ansteigt als die ortsübliche Vergleichsmiete, ist die Indexmiete für den Mieter das geringere Übel. Der Vermieter ist an den langsamen Anstieg des Indexes gebunden, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete in die Höhe schießt.

  • Mietsenkung ist auch möglich: Sollte der Verbraucherpreisindex sinken, sind Sie als Mieter auch zu einer Senkung des Mietpreises berechtigt. Dies passiert seit Jahrzehnten nur sehr selten. Seit Juli 2020 ist der Index allerdings erstmals seit 2016 im Vergleich zum gleichen Monat im Vorjahr wieder leicht gesunken. Ihr Vorteil: Auch wenn Sie die Miete nur leicht senken können, darf der Vermieter die Miete ab diesem Zeitpunkt wiederum erst 12 Monate später erhöhen.



Nachteile einer Indexmiete

Anders als in vielen anderen Mietverträgen ist die Mieterhöhung durch die Indexmiete leider vorprogrammiert. Der Vermieter kann die Miete ohne Reaktion des Mieters erhöhen.

  • Erhöhung kommt in jedem Fall: Wenn eine Indexmiete vereinbart wurde, ist eine Erhöhung der Miete durch den Vermieter sehr wahrscheinlich.

  • Vermieter braucht keine Erlaubnis: Da die Indexmiete vertraglich geregelt ist, braucht der Vermieter vor einer Mieterhöhung kein Einverständnis des Mieters. Er muss den Mieter lediglich rechtzeitig über die neue Miete informieren und der Mieter ist zur Zahlung des neuen Betrags verpflichtet.

  • Unsicherheit, wann Erhöhung kommt: Der Vermieter muss die Miete bei einer vereinbarten Indexmiete nicht jährlich erhöhen. Es kann also auch sein, dass Sie erstmals nach 5 Jahren eine Benachrichtigung zur Mieterhöhung erhalten.

  • Erhöhung kann drastisch ausfallen: Vor allem wenn die Miete erst nach längerer Zeit erhöht wird, kann die Erhöhung aufgrund des zwischenzeitlichen Indexanstiegs seit Beginn des Mietverhältnisses entsprechend hoch sein.

Beispiel:

Sie sind im September 2015 eingezogen und zum September 2020 will der Vermieter erstmals die Miete gemäß Index erhöhen. Sie bewohnen mit Ihrer Familie einen großen Wohnraum von ca. 120 Quadratmetern und die Kaltmiete betrug bei Einzug 1.150 Euro. Der Index lag im September 2015 bei 100,4 und im September 2020 bei 105,8. Gemäß der Berechnungsformel darf der Vermieter die Miete um 5,38 Prozent auf 1.211,87 Euro erhöhen.



Tipp:

Wenn Sie eine Indexmiete im Mietvertrag haben, berechnen Sie einmal pro Jahr die mögliche Mieterhöhung für sich selbst. Dies hilft Ihnen, die mögliche Erhöhung einzuplanen und nicht überrascht zu werden.

In manchen Mietverträgen wird festgelegt, dass die Miete erst ab einer bestimmten Indexhöhe erhöht werden darf. Dies kann ebenfalls dazu beitragen, dass die Erhöhung planbarer wird.



Indexmiete im Vergleich zur Staffelmiete:

Wenn Index- und Staffelmiete miteinander verglichen werden, ist keines besser als das andere. Es kommt auf den Einzelfall an:

  • Bei der Staffelmiete sind die exakten Erhöhungen bereits von Vornherein im Mietvertrag festgelegt. Bei der Indexmiete werden keine konkreten Erhöhungsbeträge im Mietvertrag verankert.
  • Bei beiden Formen muss die Miete für mindestens 12 Monate unverändert bleiben.
  • Beide Formen schließen Mieterhöhungen aus anderen Gründen aus.
  • Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse auch bei allen geplanten Erhöhungen nach Vertragsschluss.
  • Bei der Indexmiete ist nur die Höhe der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses durch die Mietpreisbremse regulierbar.

Wie auch bei der Staffelmiete, hat der Vermieter sich bei einer Indexmieterhöhung an gewisse Vorgaben zu halten. Diese Vorgaben bringen einige Chancen für den Mieter, einer Mieterhöhung zu entgehen oder sie zu verzögern.

Woran sich Vermieter bei einer Indexmieterhöhung halten müssen

Auch wenn die Indexmiete bereits im Mietvertrag festgehalten wurde, müssen Vermieter sich bei Mieterhöhungen auch an bestimmte Regeln halten.



Vertragliche Bedingungen

Schon die Indexmietvereinbarung als Teil des Mietvertrags muss einige Bedingungen erfüllen:

  • Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
  • Es muss klar geregelt sein, dass der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes die Berechnungsgrundlage bildet.
  • Eine Senkung des Mietpreises darf nicht ausgeschlossen werden: Sollte der Verbraucherpreisindex nach 12 Monaten unveränderter Miete sinken, hat der Mieter auch das Recht auf eine Senkung des Mietpreises. Eine Formulierung die dieses Recht ausschließt ist nicht erlaubt.
  • Die Indexklausel muss erläutern, dass die Miete erst ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses bzw. nach der letzten Mieterhöhung verändert werden darf.



Fristen bei der Indexmieterhöhung

Der Mietpreis muss grundsätzlich mindestens 12 Monate lang gleich bleiben. Dies gilt sowohl nach Einzug bis zur ersten Mieterhöhung als auch zwischen Erhöhungen.

Bevor der Vermieter die Miete erhöhen kann, muss er dies dem Mieter schriftlich ankündigen. Die neue Miete darf dann ab dem übernächsten Monat gefordert werden. Relevant ist also der Monat, in dem Sie diese Ankündigung erreicht.

Beispiel:

Bekommen Sie am 15. April eine Ankündigung zur Indexmieterhöhung, darf die erhöhte Miete frühestens zum 1. Juni gültig werden. Versendet der Vermieter die Ankündigung verspätet am 30. April und sie geht Ihnen über den Postweg erst am 2. Mai zu, ist die erhöhte Miete erst ab dem 1. Juli zu zahlen.



Form der Ankündigung einer Indexmieterhöhung

Die Ankündigung zur Mieterhöhung vom Vermieter muss in Textform erfolgen. In dieser schriftlichen Mieterhöhungserklärung, muss der Vermieter folgende Angaben machen:

  • Die Preisindexänderung muss angegeben werden. Der Vermieter muss also erklären, auf Grundlage welcher Verbraucherpreisindizes er die Miete erhöhen möchte.
  • Die neue Miethöhe muss im Schreiben enthalten sein. Alternativ kann der Vermieter den Betrag angeben, um den die Miete sich erhöhen soll. Mindestens eine dieser beiden Angaben muss der Vermieter machen.

Sollte eine der Angaben fehlen, ist die Mieterhöhungserklärung ungültig und Sie als Mieter können der Erklärung schriftlich widersprechen. Damit können Sie die Mieterhöhung gegebenenfalls verzögern, denn der Vermieter muss Ihnen eine korrigierte Erklärung senden. Die erhöhte Miete wird dann erst ab dem übernächsten Monats nach Eingang des korrigierten Schreibens fällig.

Der Vermieter darf bei der Erhöhung der Miete ausschließlich den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes verwenden. Andere Zahlen als Berechnungsgrundlage zu verwenden ist nicht gestattet. Manche Vermieter beziehen sich beispielsweise auf Schätzungen der Europäischen Zentralbank (EZB) oder des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), auf den Mietindex oder Baupreisindex. Auch die Verwendung von Inflationsraten in einzelnen Teilbereichen wie zum Beispiel Wohnen, Strom, Wasser oder Gas sind nicht zulässig.

Indexmiete und Mietpreisbremse: Gilt sie trotzdem?

Eine viel umstrittene Frage ist, ob Vermieter die Mietpreisbremse mittels einer Indexmiete umgehen können. Hier ist die Ausgangsmiete bei Einzug der ausschlaggebende Faktor: Lag diese bei Einzug schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie die Mietpreisbremse ziehen. Sollte die Miete bei Einzug im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen haben, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im laufe der Jahre auch übersteigen. Dennoch lohnt es sich immer, Ihr Sparpotenzial mit Hilfe der Mietpreisbremse zu berechen.

Lesen Sie von Erfahrungen anderer Mieter, die Ihre Miete mittels der Mietpreisbremse erfolgreich gesenkt haben oder Ihre Mieterhöhung abwehren konnten.



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