Der Berliner Mietendeckel

Zuletzt aktualisiert am 18.06.2020

Neben der bundesweiten Mietpreisbremse gilt seit diesem Jahr für Berlin der Mietendeckel. Dieser ist allerdings rechtlich umstritten.
Was der Mietendeckel genau ist und was ihn von der 2015 beschlossenen Mietpreisbremse unterscheidet, erfahren Sie hier.

1. Die 3 Kernpunkte des Gesetzes

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), besser bekannt als der Berliner Mietendeckel, soll ein weiteres Steigen der Berliner Mieten zum Stoppen bringen. Das Gesetz beinhaltet 3 zentrale Punkte:

1. Seit dem 18. Juni 2019 sind keine Mieterhöhungen mehr zulässig (§ 3 MietenWoG Bln):
Sollten Sie als Berliner Mieter seither eine Mieterhöhung erhalten haben, können Sie den Betrag der Erhöhung seit dem 23.02.2020 vom Vermieter zurückfordern. Wurde Ihre Wohnung seit Einführung des Mietendeckels modernisiert, darf der Vermieter die Kosten um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen.

2. Seit dem 23. Februar 2020 gilt eine Mietobergrenze bei Neuvermietung (§ 4 MietenWoG Bln):
Laut Gesetz darf die Nettokaltmiete nicht höher sein, als in der Mietentabelle laut §6, welche an den Mietspiegel 2013 angelehnt ist. Mehr Informationen über den Mietspiegel erhalten Sie in unserem Mietspiegel-Ratgeber. Liegt eine "moderne Ausstattung" vor, darf der Vermieter die Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Eine moderne Ausstattung ist beispielsweise eine Einbauküche oder eine hochwertige Sanitärausstattung. Übersteigt Ihre Miete dem Betrag der Mietentabelle, können Sie eine Mietsenkung beim Vermieter einfordern. Ihre persönliche Höchstmiete können Sie am einfachsten mit Hilfe des CONNY Mietendeckel-Rechner bestimmen.

3. Ab dem 22. November 2020 können auch Bestandsmieten gesenkt werden (§ 5 MietenWoG Bln):
Die typische Mietbelastung, also der Anteil des Einkommens, der für die Miete aufgewandt wird, liegt bei 44 Prozent für eine neu gemietete Wohnung im Vergleich zu 33,3 Prozent für bestehende Mietverhältnisse. Gleichzeitig steigen die Haushaltseinkommen sehr viel langsamer an. Dies liegt unter anderem daran, dass die Nachfrage nach Wohnraum schneller ansteigt, als Neubauten entstehen. Das Gesetz sieht daher vor, dass alle Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für ihre Miete ausgeben, einen Antrag auf Mietsenkung entsprechend des Mietendeckels vornehmen können. Für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten des Gesetzes neu entstehen, gilt: Die Miete darf sowohl die Miethöhe des letzten Mietverhältnisses als auch die neue Höchstgrenze nicht überschreiten. Beide Voraussetzungen müssen gegeben sein. Zudem sollen die Mieten ab 2020 (basierend auf der Miethöhe am 18.06.2019) für fünf Jahre eingefroren werden, sodass Vermieter die Mieten in diesem Zeitraum nicht erhöhen dürfen.
Liegt die Nettokaltmiete 20 Prozent über dem in der Mietentabelle festgelegten Wert, gilt die Miete als "überhöht" und darf abgesenkt werden. Das gilt auch für Altverträge.

Miete zu hoch?
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2. Ausnahmen vom Mietendeckel

Der Mietendeckel gilt laut § 1 MietenWoG Bln für folgende Wohnungen nicht:

  1. Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden.
  2. Öffentlich geförderte Wohnungen, Trägerwohnungen und Wohnheime
  3. Ehemals unbewohnbarer Wohnraum, der ab dem 01. Januar 2014 erstmals mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand bewohnbar gemacht wurde.

3. Wie kann ich meine Rechte aus dem Mietendeckel einfordern?

Ist die eigene Miete laut Mietendeckel zu hoch, soll der Mieter ein Anrecht darauf haben, diese zu senken. Dafür kann ein Antrag beim bezirklichen Wohnungsamt gestellt werden. Hierbei soll die Wirkung der Mietsenkung frühestens ab dem Tag der Antragstellung geltend gemacht werden. Es ist daher zu erwarten, dass mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Flut von Mietern einen Antrag stellen werden.

4. Rechtliche Problematik

Seit Ankündigung des Gesetzes wird unter Juristen und im Berliner Senat diskutiert, inwieweit der Berliner Mietendeckel verfassungskonform ist.

Im Speziellen geht es darum, ob die Berliner Landesregierung überhaupt die Kompetenz hat, ein solches Gesetz zu verabschieden. Laut eines Gutachtens des Bundestages, in Auftrag gegeben von der CSU, ist das Mietpreisrecht bereits abschließend durch das BGB geregelt und kann somit nicht von Bundesland zu Bundesland festgelegt werden. Ein anderes Gutachten, welches von der SPD in Auftrag gegeben wurde, kommt jedoch zu dem Schluss, dass Regelungen von Land zu Land durchaus möglich sind. Die Berliner CDU und FDP haben bereits eine Verfassungsklage auf den Weg gebracht, um das Gesetz zu kippen. Zudem wird argumentiert, dass die Mietpreisregulierung durch die Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schon abschließend geregelt ist und es somit keines weiteren Gesetzes bedarf.

Die Mietpreisbremse wurde erst 2019 final vom Bundesgerichtshof bestätigt. Sie gilt schon seit 2015 in Berlin und wurde von CONNY (ehm. wenigermiete.de) für tausende Mieter erfolgreich durchgesetzt. Mehr Informationen zur Mietpreisbremse finden Sie hier.

5. Kritik am Mietendeckel

Neben Lob gibt es auch viele kritische Stimmen:

  • Es stellt sich die Frage, ob Zugezogene am meisten profitieren (WirtschaftsWoche).
  • Vermieter könnten ihre Objekte verkaufen, um dem Mietpreisdeckel zu “entkommen“ (Süddeutsche Zeitung).
  • Es wird befürchtet, dass Investitionen in den Immobilienbau sinken (Zeit).
  • Vermieter könnten das Gesetz als verfassungsrechtlich bedenklich angreifen, da es das Verhältnis der beiden Grundrechte „Freiheit am Eigentum“ und „Eigentum verantwortet" unverhältnismäßig verschiebt (Der Spiegel).
    Gegen diese Kritik regt sich aber bereits Widerstand. So gibt es beispielsweise Gegenstimmen, dass die Angst vor fehlenden Neuinvestitionen unbegründet sei. Stadtsoziologe Andej Holm erklärt gegenüber rbb24, dass er die Angst vor der Investorenflucht nicht nachvollziehen kann: „Wenn wir die Investitionsanreize im Bestand durch einen strengen Mietendeckel reduzieren, kann das Geld auch abfließen und viel stärker in den Neubau investiert werden. Denn Neubaumieten sind ja von diesen strengen Mietregulierungen ausgenommen. Neubau ist das einzige Geschäftsfeld, wo man dann mit Wohnungen noch Geld verdienen kann. Insofern sehe ich die Angst vor einer Investorenflucht überhaupt nicht.“

6. Höheres Sparpotenzial durch den Mietendeckel?

Zum Sparpotenzial lässt sich keine pauschale Aussage treffen, da es auf die individuelle Wohnung, ihr Alter und ihre Lage ankommt. Hier ein Rechenbeispiel für eine Berlin-typische Altbauwohnung in einfacher Wohnlage, gebaut bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad:

  1. Obergrenze nach Mietendeckel: Für eine Wohnung in der Sonnenallee (Neukölln) in einem Gebäude, das vor 1918 errichtet wurde, liegt die Obergrenze bei 7,40€ pro qm.
  2. Obergrenze nach Mietpreisbremse: Für einen im März 2017 unterzeichneten Mietvertrag in einfacher Wohnlage in der Sonnenallee (Neukölln) gilt nach Berliner Mietspiegel eine Spanne zwischen 4,22 Euro pro Quadratmeter bis 8,41 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 5,72 Euro liegt. Dazu müssen noch 10 Prozent addiert werden, das heißt, die durchschnittliche Obergrenze nach Mietpreisbremse liegt dort bei 6,29 Euro pro Quadratmeter.

7. Der Unterschied zwischen dem Berliner Mietendeckel und der bundesweiten Mietpreisbremse

Im Vergleich zum Berliner Mietendeckel gilt die Mietpreisbremse (§556b BGB) in fast ganz Deutschland. Auch in Berlin können seit 2015 Mieter mit Hilfe der Mietpreisbremse ihr Recht auf eine faire Miete erfolgreich durchsetzen. Leider ist das beim Berliner Mietendeckel (noch) nicht der Fall. Beide Gesetze haben das Ziel, die Mieten zu beschränken. Wir haben für Sie die Vorteile der Mietpreisbremse und des Berliner Mietendeckels aufgelistet.

Vorteil der Mietpreisbremse:

  • Rechtssicherheit: Gerichte erkennen die Mietpreisbremse an und die Zulässigkeit wurde höchstrichterlich geklärt
  • Es gibt umfangreiche Erfahrung mit der Durchsetzung der Mietpreisbremse. Im Schnitt senken allein Mieter bei CONNY Ihre Miete um knapp 200 Euro pro Monat
  • Umsetzbarkeit nicht nur in Berlin, sondern in einer Vielzahl an Städten und Gemeinden in Deutschland

Vorteil des Berliner Mietendeckels:

  • Eine potenziell höheres Sparpotenzial, sollte der Mietendeckel zukünftig rechtssicher durchsetzbar werden
  • Gilt im Gegensatz zur Mietpreisbremse auch für Mietverträge, die vor dem 1. Juni 2015 geschlossen wurden
Miete zu hoch?
Bei der Mietpreisbremse besteht Rechtssicherheit