Berliner Mietendeckel: Alle wichtigen Details zum Gesetz

Der Mietendeckel wird stufenweise eingeführt und hat verschiedene Kernpunkte. Sie haben den Überblick verloren? Wir haben alle wichtigen Informationen zum Gesetz und seinen Ausnahmen zusammen getragen.

Die 3 Kernpunkte des Gesetzes

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), besser bekannt als der Berliner Mietendeckel, soll ein weiteres Steigen der Berliner Mieten verhindern. Drei zentrale Punkte machen das Gesetz aus:



1. Mietenstopp

Seit dem 18. Juni 2019 sind keine Mieterhöhungen mehr zulässig (§ 3 MietenWoG Bln):

Sollten Sie als Berliner Mieter seither eine Mieterhöhung erhalten haben, können Sie den Betrag der Erhöhung seit dem 23. Februar 2020 vom Vermieter zurückfordern. Wurde Ihre Wohnung seit Einführung des Mietendeckels modernisiert, darf der Vermieter die Kosten um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen.



2. Mietobergrenze

Seit dem 23. Februar 2020 gilt eine Mietobergrenze bei Neuvermietung (§ 4 MietenWoG Bln):

Laut Gesetz darf die Nettokaltmiete nicht höher sein, als in der Mietentabelle laut §6, welche an den Mietspiegel 2013 angelehnt ist. Liegt eine "moderne Ausstattung" vor, darf der Vermieter die Mietobergrenze um 1 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Eine moderne Ausstattung ist beispielsweise eine Einbauküche oder eine hochwertige Sanitärausstattung. Übersteigt Ihre Miete dem Betrag der Mietentabelle, können Sie eine Mietsenkung beim Vermieter einfordern. Ihre persönliche Höchstmiete können Sie am einfachsten mit Hilfe des CONNY Mietendeckel-Rechners bestimmen.



3. Mietsenkung

Ab dem 23. November 2020 können auch Bestandsmieten gesenkt werden (§ 5 MietenWoG Bln):

Die typische Mietbelastung beschreibt den Anteil des Einkommens, der von Verbrauchern für die Miete aufgewendet wird. Diese liegt derzeit bei 44 Prozent für eine neu gemietete Wohnung im Vergleich zu 33,3 Prozent für bestehende Mietverhältnisse. Gleichzeitig steigen die Haushaltseinkommen sehr viel langsamer an. Das liegt unter Anderem daran, dass die Nachfrage nach Wohnraum schneller ansteigt, als Neubauten entstehen.

Das Gesetz sieht vor, Haushalte mit einer zu hohen Mietbelastung zu entlasten. Demnach können Haushalte, bei denen die Mietausgaben 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten, einen Antrag auf Mietsenkung entsprechend des Mietendeckels stellen. Für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten des Gesetzes neu entstehen, gilt: Die Miete darf sowohl die Miethöhe des letzten Mietverhältnisses, als auch die neue Höchstgrenze nicht überschreiten. Beide Voraussetzungen müssen gegeben sein.

Zudem sollen die Mieten ab 2020 (basierend auf der Miethöhe am 18. Juni 2019) für fünf Jahre eingefroren werden, sodass Vermieter die Mieten in diesem Zeitraum nicht erhöhen dürfen. Liegt die Nettokaltmiete 20 Prozent über dem in der Mietentabelle festgelegten Wert, gilt die Miete als "überhöht" und darf abgesenkt werden. Das gilt auch für Altverträge.

Ausnahmen vom Mietendeckel-Gesetz

Der Mietendeckel gilt laut § 1 MietenWoG Bln für folgende Wohnungen nicht:

  • Wohnungen, die durch öffentlich geförderten Wohnungsbau entstanden sind,
  • Wohnungen, für die öffentliche Förderung gewährt wurde, damit diese instand gesetzt oder modernisiert werden können,
  • Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden,
  • ehemals unbewohnbarer Wohnraum, der seit dem 1. Januar 2014 durch einen dem Neubau entsprechenden Aufwand wieder bewohnbar gemacht wurde.
  • Trägerwohnungen und soziale Wohnheime.

Wenn Sie bei Ihrem Vermieter eine Mietsenkung auf Basis des Mietendeckels einfordern, hat der Vermieter die Möglichkeit sich auf eine der geltenden Ausnahmen zu berufen. Wichtig zu wissen ist dabei, dass der Vermieter genau begründen muss, auf welche Ausnahme er sich beruft. Hierfür muss er ebenfalls Belege vorlegen.

Sie haben als Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die in Ihrem Fall zulässige Miete nach Berliner Gesetz. Die Information, ob eine der Ausnahmen für Sie gilt, können Sie auch bei Ihrem Bezirksamt beantragen.

Wie kann ich meine Rechte aus dem Gesetz einfordern?

Ist die eigene Miete laut Mietendeckel zu hoch, soll der Mieter ein Anrecht darauf haben, diese zu senken. Dafür kann ein Antrag beim bezirklichen Wohnungsamt gestellt werden. Hierbei soll die Wirkung der Mietsenkung frühestens ab dem Tag der Antragstellung geltend gemacht werden können. Es ist daher zu erwarten, dass mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Flut von Mietern einen Antrag stellen werden. Hinzu kommt die rechtliche Unsicherheit, die das Gesetz derzeit noch mit sich bringt.

CONNY kann Ihnen helfen. Mit unserem Mietendeckel-Rechner können Sie herausfinden, wie viel Mietsenkung Ihnen zusteht.

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Rechtliche Problematik mit dem Gesetz

Seit Ankündigung des Gesetzes wird unter Juristen und im Berliner Senat diskutiert, inwieweit der Berliner Mietendeckel verfassungskonform ist. Im Speziellen geht es darum, ob die Berliner Landesregierung überhaupt die Kompetenz hat, ein solches Gesetz zu verabschieden.

Das Gesetz musste schon jetzt viele Umwege gehen und ist noch immer auf dem Prüfstand. In der ersten Jahreshälfte 2021 wird eine finale Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts erwartet. Das Gesetz kann noch immer gekippt werden und bietet Berliner Mietern leider noch keine finale Rechtssicherheit.

Update vom 29. Oktober 2020:

Ein Eilantrag gegen das Mietendeckel-Gesetz wurde vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) abgelehnt. Ein Berliner Vermieter wollte mit dem Antrag verhindern, dass die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft tritt. Damit hat der Berliner Mietendeckel eine Hürde genommen: Es gilt weiterhin, dass Berliner Vermieter ab dem 23. November 2020 zu hohe Mieten absenken müssen.

Achtung Berliner Mieter: Die finale Entscheidung vom BVerfG, ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist, steht noch aus und wird voraussichtlich erst in 2021 fallen. Wer jetzt schon durch den Mietendeckel monatlich spart, sollte unbedingt die Differenz bis zur finalen Entscheidung des BVerfG zurücklegen. Mieter könnten die eingesparte Miete an Ihre Vermieter zurück zahlen müssen, sollte der Mietendeckel gekippt werden.



Gute Alternative zum Mietendeckel

Die Mietpreisbremse wurde erst 2019 final vom Bundesgerichtshof bestätigt und ist verfassungskonform. Sie gilt schon seit 2015 in Berlin und wurde von CONNY für tausende Mieter erfolgreich durchgesetzt. Die Unterschiede zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse im Überblick.

Vorteil des Berliner Mietendeckels:

  • Potenziell höheres Sparpotenzial: Ein potenziell höheres Sparpotenzial, sollte der Mietendeckel zukünftig rechtssicher durchsetzbar werden
  • Auch für ältere Mietverträge: Der Mietendeckel gilt im Gegensatz zur Mietpreisbremse auch für Mietverträge, die vor dem 1. Juni 2015 geschlossen wurden.

Vorteil der Mietpreisbremse:

  • Rechtssicherheit: Gerichte erkennen die Mietpreisbremse an und die Zulässigkeit wurde höchstrichterlich geklärt.
  • Erfahrung: Es gibt umfangreiche Erfahrung mit der Durchsetzung der Mietpreisbremse. Im Schnitt senken allein Mieter bei CONNY Ihre Miete um knapp 200 Euro pro Monat.
  • Umsetzbarkeit: Nicht nur in Berlin, sondern in einer Vielzahl an Städten und Gemeinden in Deutschland kann die Mietpreisbremse gezogen werden.

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