Der Berliner Mietendeckel: Alles, was Mieter jetzt wissen sollten

Kommt er oder kommt er nicht? Als Berliner Mieter verfolgen Sie seit Monaten gespannt die Entwicklungen zum Mietendeckel. Ab wann gilt er? Wird das Gesetz Bestand haben? Und sollte man den Mietendeckel wirklich zur Senkung der Miete nutzen? Alle wichtigen Informationen und Neuigkeiten auf einen Blick.

Kurz gesagt

  • Der Berliner Mietendeckel ist seit dem 23. Februar 2020 mit der Festlegung einer Mietobergrenze für Neuvermietungen in Kraft.
  • Zusätzlich wurden die Nettokaltmieten in Berlin mit dem Mietenstopp auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
  • Ab dem 23. November 2020 müssen Mieten abgesenkt werden, die die Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent übersteigen.
  • Das Gesetz kann noch gekippt werden: Die finale Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes seitens des Bundesverfassungsgerichts wird in der ersten Jahreshälfte 2021 erwartet.
  • Durch das Gesetz gesparte Miete sollten Sie als Mieter bis zur Entscheidung zurücklegen.

Der aktuelle Stand zum Berliner Mietendeckel

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird umgangssprachlich “Mietendeckel” genannt. Es trat am 23. Februar 2020 in Kraft und besteht aus drei Eckpunkten:

  1. Mit der Mietobergrenze wurde eine maximale Höhe der Kaltmiete bei Neuvermietungen festgelegt. Die Höhe richtet sich hauptsächlich nach dem Baujahr und der Lage des Wohnhauses sowie der Ausstattung der Wohnung.
  2. Durch den Mietenstopp wurden die Mieten in Berlin auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Erhöhungen der Nettokaltmiete sind fünf Jahre lang nicht zulässig.
  3. Ab dem 23. November 2020 tritt die Mietsenkung in Kraft. Mieten, die um mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegen, müssen gesenkt werden.

In den vergangenen Monaten gab es mehrere Urteile zum Gesetz, die jedoch die Gültigkeit des MietenWoG Bln nicht beeinflusst haben. Der Mietendeckel ist dennoch nicht stabil, da es ein laufendes Verfahren beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) gibt: In 2021 wird entschieden, ob das Gesetz überhaupt verfassungskonform ist.



Überblick: Was bisher geschah & was noch kommt

  • 22. Oktober 2019: Die rot-rot-grüne Regierung im Berliner Senat beschließt den Mietendeckel, um den stark gestiegenen Mieten in der Hauptstadt entgegenzuwirken. Gemeinsam mit dem Beschluss wird eine Mietentabelle zur Festlegung der Mietobergrenze pro Wohnung vom Senat veröffentlicht. Damit das Gesetz in Kraft treten kann, muss noch das Abgeordnetenhaus positiv über den Gesetzentwurf entscheiden.
  • 30. Januar 2020: Das Berliner Abgeordnetenhaus stimmt mit Mehrheit der Ja-Stimmen ab und bestätigt den Mietendeckel. Sofort kündigt die Opposition Verfassungsklagen an, da sie die Abschreckung von Investoren auf dem Berliner Wohnungsmarkt befürchtet.
  • 22. Februar 2020: Das MietenWoG Bln wird im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt (Seiten 49-56 / Heft Nr. 6) veröffentlicht.
  • 23. Februar 2020: Der erste Teil des Mietendeckelgesetzes tritt in Kraft. Ab sofort gelten die Mietobergrenze und der Mietenstopp.
  • 12. März 2020: Das Landgericht Berlin zweifelt die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels an und legt diese Frage dem BVerfG zur Entscheidung vor. Laut dem Berliner Landgericht ist das Land Berlin möglicherweise zu solch einem Gesetzesbeschluss nicht befugt. Angeregt wurde die Einschätzung durch ein von der CSU veranlasstes Gutachten über die Entscheidungsbefugnis des Landes Berlin im Mietpreisrecht.
  • 2. April 2020: Im Berliner Amtsblatt werden die Ausführungsvorschriften zum Gesetz veröffentlicht.
  • 23. April 2020: Spätestens bis heute mussten Vermieter alle Mieter unaufgefordert und schriftlich mit Informationen zur Berechnung der Mietobergrenze für die jeweilige Wohnung versorgen. Tun sie dies zu spät, müssen Vermieter aufgrund der Corona-Krise allerdings keine Strafe fürchten. Das Land Berlin stellt in Aussicht, dass es bei Verspätungen aufgrund der Krise auf Sanktionen wie Ordnungsgelder verzichtet.
  • 25. Mai 2020: Die Berliner Oppositionsparteien CDU und FDP reichen eine Klage beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin gegen den Mietendeckel ein.
  • 3. Juni 2020: Insgesamt zwölf Verfassungsbeschwerden werden als Sammelbeschwerde gegen den Mietendeckel beim BVerfG in Karlsruhe eingereicht.
  • 17. Juli 2020: Die Anwälte des Berliner Senats regen beim Verfassungsgerichtshof Berlins an, das Verfahren bis zur Entscheidung des BVerfG auszusetzen. Der Senat hofft auf eine Grundsatzentscheidung des BVerfG, die den Mietendeckel rechtssicher macht.
  • 22. Oktober 2020: Der Berliner Verfassungsgerichtshof entspricht der Anregung des Berliner Senats und setzt die Klage von CDU und FDP auf Eis. Die Entscheidung des BVerfG soll abgewartet werden.
  • 28. Oktober 2020: Das BVerfG lehnt einen Eilantrag gegen das Mietendeckelgesetz ab. Ein Berliner Vermieter hatte versucht die Fällige Mietsenkung ab dem 23. November 2020 bis zur finalen Entscheidung in 2021 zu verhindern. Mit der Ablehnung des Antrags durch das Gericht hat der Mietendeckel eine weitere Hürde genommen. Ob er Bestand haben wird, bleibt dennoch abzuwarten.
  • 23. November 2020: Mit der Mietsenkung tritt der zweite Teil des Mietendeckelgesetzes in Kraft. Vermieter müssen zu hohe Mieten in bestehenden Mietverhältnissen ab diesem Tag absenken.
  • 2021: Das finale Urteil zur Verfassungskonformität des Mietendeckels seitens des BVerfG in Karlsruhe wird in der ersten Jahreshälfte erwartet. Wir halten Sie über alle Entwicklungen auf dem Laufenden.

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Vorsicht: Warum der Mietendeckel in Berlin noch unsicher ist

Seit März 2020 werden die Mieten in Berlin durch die Mietobergrenze und den Mietenstopp reguliert. Die Absenkung von Bestandsmieten im Rahmen der Mietsenkung würde auch vielen Mietern mit schon länger bestehenden Mietverträgen entgegen kommen. Dass Vermieter und die Opposition dagegen klagen, war zu erwarten. Die Klagewelle hatte bisher diverse Ergebnisse gegen, aber auch zugunsten des Mietendeckels.

Durch die ausstehende Entscheidung des BVerfG besteht weiterhin die Chance, dass das Gesetz zum Berliner Mietendeckel nicht verfassungsmäßig ist. Viele Experten erwarten, dass das Gericht in 2021 zugunsten der Vermieter urteilt und das Gesetz wieder gekippt wird. In diesem Fall können Vermieter die durch den Mietendeckel ab November 2020 verlorenen Mieteinnahmen von den Mietern zurück fordern.

Seit dem Inkrafttreten des Mietendeckels haben viele Vermieter vorsorglich die sogenannte Schattenmiete in ihre neuen Mietverträge aufgenommen. Wohnungssuchende müssen bei solchen Verträgen zwei Miethöhen zustimmen: eine Miete in Konformität mit dem Mietendeckel und eine andere höhere Miete für den Fall, dass das Gesetz wieder gekippt wird. Trotz der Gültigkeit des Mietendeckels drohen Mietern hiermit Mieterhöhungen. Bereits jetzt hatte der Mietendeckel also auch negative Effekte.



Unsere Empfehlung: Was Mieter jetzt tun sollten

Sie sind zu Recht verunsichert und wissen nicht genau, was jetzt zu tun ist. Wir helfen Ihnen und erklären je nach individueller Situation die nächsten Schritte.

Ihr Vermieter senkt die Miete: Sie als Mieter zahlen ab dem 23. November 2020 durch den Mietendeckel weniger Miete. Planen Sie die eingesparte Summe nicht in Ihre täglichen Ausgaben ein. Legen Sie das monatlich gesparte Geld zurück und warten Sie die Entscheidung des BVerfG ab. Sollten Sie dem Vermieter den Betrag zurückzahlen müssen, werden Sie so nicht finanziell überrascht.

Ihr Vermieter senkt die Miete nicht, obwohl er sollte: Nach Mietendeckel sind Sie ab dem 23. November 2020 zu einer Senkung der Miete berechtigt. Sie haben nun zwei Möglichkeiten:

  • Entweder verzichten Sie auf die Senkung und warten auf die finale Entscheidung vom BVerfG im ersten Halbjahr 2021. Sollte das Gesetz bestehen bleiben, können Sie die Senkung rückwirkend einfordern.
  • Oder Sie setzen Ihr Recht durch und erwirken jetzt die Mietsenkung beim Vermieter. Dabei kann CONNY Ihnen helfen. Wird die Miete daraufhin gesenkt, sollten auch Sie den monatlich gesparten Betrag zurücklegen, bis das finale Urteil gesprochen ist.

Ihr Vermieter muss die Miete nicht senken: Ihre Miete ist im Rahmen des Mietendeckels rechtens und Ihr Vermieter ist daher nicht zu einer Senkung verpflichtet. Für Sie ist nichts weiter zu tun. Ob Sie einen Anspruch auf Senkung Ihrer Miete mittels der Mietpreisbremse haben, können Sie mit unserem kostenlosen Mietspiegelrechner prüfen.

Sicher Miete sparen

"Was mit Sicherheit greift und erst kürzlich vom Bundesverfassungsgericht bestätigt wurde, ist die Mietpreisbremse."

Mietrechts-Experte Daniel Halmer erklärt, was für Berliner Mieter jetzt empfehlenswert ist.

Mietendeckel oder Mietpreisbremse: Wie Sie jetzt am besten ihre Miete senken

Die Mietpreisbremse gilt fast deutschlandweit und ist höchstrichterlich anerkannt, während der Mietendeckel noch immer auf dem Prüfstand steht. Bevor Mieter den Mietendeckel bei Ihrem Vermieter durchsetzen, lohnt sich daher eine Erwägung der Mietpreisbremse.

  • Die Mietpreisbremse gilt in Berlin für alle Mietverträge die seit dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden.
  • Wenn die Miete für Ihre Wohnung in Berlin die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent übersteigt, können Sie die Mietpreisbremse ziehen.
  • Zu viel gezahlte Miete kann im Rahmen der Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre zurückgefordert werden.



Höheres Sparpotenzial durch den Mietendeckel?

Beim Sparpotenzial kommt es auf verschiedene Faktoren an, wodurch eine pauschale Aussage nicht möglich ist. Die Rechnung richtet sich nach der Ausstattung Ihrer individuellen Wohnung, deren Alter und der Lage. Hier ein Rechenbeispiel für eine Berlin-typische Altbauwohnung in einfacher Wohnlage, gebaut bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad:

Obergrenze nach Mietendeckel: Für eine Wohnung in der Sonnenallee (Neukölln) in einem Gebäude, das vor 1918 errichtet wurde, liegt die Obergrenze bei 7,40 Euro pro Quadratmeter.

Obergrenze nach Mietpreisbremse: Für einen im März 2017 unterzeichneten Mietvertrag in einfacher Wohnlage in der Sonnenallee (Neukölln) gilt nach Berliner Mietspiegel eine Spanne zwischen 4,22 Euro pro Quadratmeter bis 8,41 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 5,72 Euro liegt. Dazu müssen noch 10 Prozent addiert werden, die laut Mietpreisbremse zulässig sind. Das bedeutet, die durchschnittliche Obergrenze nach Mietpreisbremse liegt bei 6,29 Euro pro Quadratmeter.

In diesem Fall spart der Mieter mit der Mietpreisbremse sogar monatlich mehr. Die Höhe der Ersparnis kann bei Mietendeckel und Mietpreisbremse je nach Fall unterschiedlich sein und somit sind auch umgekehrte Fälle möglich.



Fakt ist, dass Ihr Sparpotenzial als Mieter mittels der Mietpreisbremse schon jetzt rechtssicher ist. CONNY konnte sich schon in tausenden Fällen für eine faire Miete einsetzen und hilft auch Ihnen.

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