Fristlose Kündigung der Wohnung – das können Sie jetzt tun

Eine fristlose Wohnungs-Kündigung ist die wohl unangenehmste Art, aus seiner Mietwohnung gekündigt zu werden. Damit ein Vermieter fristlos kündigen kann, müssen wichtige Gründe vorliegen, wie ein erheblicher Mietrückstand. Was bedeutet es, eine fristlose Kündigung zu erhalten, wie lange ist Zeit zum Ausziehen, welche Möglichkeiten zum Widerspruch habe ich als Mieter? Wir klären Sie über die wichtigsten Fakten auf.

Kurz gesagt:

  • Eine fristlose Kündigung stellt eine Form der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund dar.
  • Auch Mieter haben unter bestimmten Umständen das Recht auf eine fristlose Kündigung, wenn die Wohnung unbewohnbar wird.
  • Eine fristlose Kündigung muss immer vorher angemahnt werden.
  • Bei Mietrückstand kann eine zügige Nachzahlung eine fristlose Kündigung noch abwenden – wenngleich sie auch nur in eine ordentliche Kündigung zu ändern ist.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet eine fristlose Kündigung der Wohnung?

Üblicherweise wird ein Mietverhältnis über einen Vertrag abgeschlossen, der entweder befristet oder unbefristet ist. Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird dieses Mietverhältnis nur beendet, indem der Vermieter oder Mieter den Vertrag kündigt und dies unter Einhaltung der formalen Vorgaben.

Eine ordentliche Kündigung von beiden Seiten ist üblicherweise nur mit einer Frist von drei Monaten möglich. Eine fristlose Kündigung stellt eine außerordentliche Kündigung dar, die nur unter bestimmten Umständen wirksam ist. Das Recht zu einer fristlosen Kündigung haben übrigens nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter, beispielsweise durch einen unhaltbaren Zustand der Wohnung.
Hier spricht das Gesetzbuch von einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.

Gründe für außerordentliche Kündigungen der Wohnung

Eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages unterliegt anderen allgemein gültigen Regeln im Mietrecht. So unterscheidet sich auch jede dieser Kündigungen voneinander, was eine pauschale Definition schwierig macht. Die Grundlagen dafür finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 543. Es gibt außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist und fristlose Kündigungen. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es zwar verschiedene Gründe und Umstände, diese müssen allerdings immer unzumutbar für eine der beiden Parteien sein.

Ob es sich um eine fristlose Kündigung des Vermieters oder Mieters handelt: Beide Parteien sollten die Gegenseite zuvor abmahnen und eine bestimmte Frist für die Beseitigung des angemahnten Umstands angeben. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass etwas geschehen ist, darf eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Bei einer fristlosen Kündigung von Seiten des Vermieters kann es folgende Gründe geben:

  • Erheblicher Mietrückstand (von mindestens 2 Monatsmieten)
  • Unerlaubte Untervermietung der Wohnung
  • Ausübung von nicht genehmigtem Gewerbe
  • Anhaltende Ruhestörung
  • Massive Störung des Hausfriedens
  • Wiederholte Nichtzahlungen oder Unpünktlichkeit nach Abmahnung

Bitte beachten Sie: Offene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen zählen nicht als Mietrückstand. Auch wenn sich der Mietrückstand aus einer vom Vermieter gekürzten Miete ergibt (aufgrund von Wohnungsmängeln), ist dies nicht zwingend ein Kündigungsgrund.


Für eine fristlose Kündigung von Seiten des Mieters gibt es ebenfalls Gründe, die diese rechtfertigen:

  • Die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung ist nicht mehr gewährleistet
    (z.B. aufgrund von Baumaßnahmen)
  • Durch das Wohnen entsteht erhebliche Gesundheitsgefährdung
    (z. B. aufgrund von starkem Schimmelpilzbefall)
  • Der Vermieter betritt unerlaubterweise die Wohnung
  • Der Vermieter händigt die Wohnungsschlüssel nicht aus
  • Der Vermieter hat anderweitig vermietet
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Wie lange ist Zeit zum Ausziehen bei einer fristlosen Kündigung?

Selbst bei einer fristlosen Kündigung kann ein Vermieter nicht davon ausgehen, dass ein Auszug nicht sofort und ohne jegliche Frist zu schaffen ist. Er muss dem Mieter eine Frist einräumen, in der er seinen Auszug planen kann, diese Frist wird üblicherweise mit 2 Wochen angesetzt.

Zieht der Mieter innerhalb dieser Frist nicht aus seiner Wohnung aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Dies muss nicht zwangsläufig geschehen, Vermieter tun dies allerdings in der Regel. Eine Räumung der Wohnung ist auch nur dann durchsetzbar, wenn die fristlose Kündigung gerichtlich geprüft und bestätigt wurde.
Handelt es sich um eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden oder Zahlungsverzug, kann ein Mieter durch Zahlungen die Kündigung noch abwenden.

Abwendung der fristlosen Kündigung

Wenn der Vermieter wegen Mietschulden fristlos gekündigt hat, sollten Sie als Mieter möglichst zügig diese Schulden begleichen. Selbst, wenn eine Räumungsklage ausgesprochen wurde, gibt es noch Möglichkeiten, den Auszug abzuwenden: Es existiert hier eine sogenannte Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Wenn der Mieter seine Schulden innerhalb dieser Frist bezahlt, wird die Kündigung unwirksam. (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Achtung: Teilzahlungen oder Ratenzahlungen genügen hier nicht!
Wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre wegen Mietschulden schon einmal fristlos gekündigt wurde, kann eine weitere Kündigung selbst durch eine Begleichung der Schulden nicht mehr verhindert werden.
Ist beim Vermieter das Vertrauen durch unpünktliches Zahlen bereits mehrfach enttäuscht worden? Wenn Sie z.B. nach einer diesbezüglichen Abmahnung wieder zu spät zahlen, darf Ihnen der Vermieter dann auch fristlos kündigen.
Durch die Zahlung kann eine fristlose Kündigung abgewendet werden, eine ordentliche Kündigung hat jedoch unter Umständen weiter Bestand. Das gilt ebenfalls, wenn der Vermieter zusätzlich auch eine „normale“ Kündigung ausgesprochen hat.

Welche Möglichkeiten des Widerspruchs gibt es bei fristloser Kündigung der Wohnung?

Das Mietrecht macht einen Widerspruch gegen eine fristlose Kündigung im Allgemeinen möglich, wenn beim Mieter und Angehörige des gleichen Haushalts eine besondere Härte vorliegt:

  • Bei fortgeschrittener Schwangerschaft
  • Bei sehr hohem Alter
  • Bei schwerer Krankheit und Invalidität
  • Kurz vor einem Examen oder Schulabschluss und durch den Umzug die Schule gewechselt werden müsste
  • Bei bestehender Selbstmordgefahr

In einigen Fällen ist eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters nicht rechtskräftig und dagegen kann auch ein Widerspruch eingelegt werden:

  • Wenn der Vermieter formale Fehler bei der Kündigung gemacht hat, z.B. nur allgemein erhebliche Lärmbelästigung anmahnt, diese jedoch nicht näher umschreibt. Ein Vermieter muss immer genau angeben, warum er fristlos kündigt (§ 569 Abs. BGB).
  • Wenn der fristlosen Kündigung keine Abmahnung vorausgegangen ist

Hat ein Vermieter aus wahrheitsgemäßen und nachvollziehbaren Gründen fristlos gekündigt, sind Widersprüche nur schwer durchzusetzen. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis nur befristet ist.

Übrigens: Auch ein Vermieter hat natürlich das Recht, gegen eine fristlose Kündigung Widerspruch einzulegen. Wenn eine fristlose Kündigung aufgrund eines Wohnungsschadens vom Mieter ausgesprochen wurde, der Vermieter diesen jedoch wissentlich verschwiegen hat, kann er keinen Widerspruch einlegen.

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