Albtraum Eigenbedarfs- kündigung: Abwehr-Leitfaden für Mieter

Gerade haben Sie den Brief geöffnet: Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Schock sitzt tief. Was können Sie als Mieter dagegen tun?

Ruhe bewahren

An die Kündigung wegen Eigenbedarfs sind hohe Anforderungen geknüpft. Zwar sollen Eigentümer ihre Wohnungen selbst nutzen können, doch um Mieter und Mieterinnen zu schützen, können sie nicht nach Belieben darüber verfügen. Eigenbedarf kann nur für eine eng begrenzte Gruppe von Angehörigen geltend gemacht werden.

Zusätzlich muss eine Reihe von Formalien und Vorgaben eingehalten werden. Wenn der Vermieter die nicht beachtet hat, kann er natürlich neu kündigen, aber Sie gewinnen erst einmal Zeit.

Formale Vorgaben einer Eigenbedarfskündigung

Wenn die folgenden formalen Aspekte einer Eigenbedarfskündigung nicht eingehalten sind, ist diese in der Regel abwehrbar. Viele formale Fehler können durch eine neu aufgesetzte Kündigung gegebenenfalls „korrigiert“ werden. In diesem Fall haben Mieter oder Mieterinnen zumindest einige Monate Zeit gewonnen. Allerdings vergeht vielen Vermietern auch die „Lust“ auf eine erneute und korrigierte Eigenbedarfskündigung, wenn dieser sieht, dass rechtlicher Widerstand geleistet wird.

Was können Sie tun, wenn Sie glauben, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist?

Immer wieder gibt es Vermieter, die versuchen, per Eigenbedarfskündigung einen Mieter oder eine Mieterin loszuwerden. Vermieter sind schadensersatzpflichtig, wenn sich herausgestellt hat, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Nun werden Sie als Mieter*in aber am liebsten Ihre Wohnung behalten und überhaupt nicht erst ausziehen wollen. Im Vorfeld nachzuweisen, dass der Vermieter lügt und Eigenbedarf vortäuscht, indem er zum Beispiel eine Bedarfsperson oder ein Verwandtschaftsverhältnis erfindet, ist schwierig.

Wer einen Verdacht oder Anhaltspunkt hat (Indiz könnte auch eine vorangegangene Streitigkeit mit dem Vermieter sein wie z.B. eine abgelehnte Mieterhöhung), könnte einen Detektiv einschalten, um die angegebenen Gründe nachprüfen zu lassen. Er oder sie könnte auch erst einmal wohnen bleiben und bewusst eine Räumungsklage des Vermieters riskieren.

Bleiben Mieter oder Mieterinnen nach Ablauf in der Wohnung, muss der Vermieter nämlich auf Räumung klagen, um den Auszug zu erzwingen. Vor Gericht wird die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit geprüft. Häufig reichen Vermieter, deren Eigenbedarf vorgetäuscht ist, keine Räumungsklage ein. Denn: Vor Gericht müssen alle Beteiligten wahrheitsgemäß und gegebenenfalls sogar unter Eid aussagen. Falschaussagen sind mit empfindlichen Strafen bedroht.

Wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf hat und fällt dieser vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss Ihr Vermieter Sie darüber informieren, sonst wird er schadensersatzpflichtig.

Könnten Sie unter die Härtefallklausel fallen und die Eigenbedarfskündigung so abwehren?

Es gibt eine Härtefallklausel, die besagt, dass Mieter oder Mieterinnen der Kündigung widersprechen können, wenn die Kündigung und der Auszug eine unzumutbare Härte für den Mieter*in und/oder ihre Familie bedeuten würde. Dahinter müsste das Interesse des Vermieters zurückstehen. Das kann unter bestimmten Umständen zum Beispiel

  • eine Krankheit,
  • eine Behinderung,
  • Schwangerschaft oder
  • ein schulpflichtiges Kind sein.

Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Rechtsprechung strengere Auflagen für Härtefälle gestellt. Es genügt nicht, krank zu sein, sondern es muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob sich konkret ein Umzug verschlechternd auf den Gesundheitszustand auswirken würde. So entschied 2018 das Landgericht Essen, dass ein an Demenz erkrankter Mieter in seiner Wohnung bleiben dürfe, da durch einen Umzug eine solche Verschlechterung zu erwarten sei (Landgericht Essen, 20.09.2018, 10S 84/17). 2019 entschied das Amtsgericht München, dass trotz berechtigten Eigenbedarfs einem Mieter wegen Suizidgefahr nicht gekündigt werden kann (Amtsgericht München, 22.11.2019 – 411C19436/18).

Wichtig: Wer mit der Härtefallregelung gegen die Kündigung vorgehen will, muss seinen Widerspruch zwei Monate vor dem in der Kündigung angegebenen Auszugstermin beim Vermieter geltend machen – und zwar schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift.