Welche Fristen gelten für die Rückzahlung der Mietkaution?

Theoretisch haben Mieter ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die Rückzahlung der eingezahlten Kaution. In der Praxis geschieht das aber selten sofort nach dem Auszug. Denn der Gesetzgeber gesteht den Vermietern eine “Überlegensfrist” zu. Innerhalb dieser haben sie Zeit, Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen und solange Teile der Kaution einzubehalten.

Solche Ansprüche könnten sein:

• Mieter soll verursachte Schäden bzw. Mängel beheben
• Instandhaltungsmaßnahmen durchführen (nur wenn im Mietvertrag vereinbart)
• Zahlungsrückstände bei Miete und/oder Nebenkosten ausgleichen

Die Länge der “Überlegensfrist” ist im Gesetz nicht einheitlich geregelt. 3-6 Monate haben sich aber in der Praxis etabliert und sollte Zeit genug für den Vermieter sein.

Sonderfall Betriebskostenabrechnung

Eine Ausnahme bildet die Betriebskostenabrechnung: Diese wird in der Regel nur einmal jährlich ausgestellt. Wenn in den vergangenen Abrechnungsperioden Nachzahlungsbeträge entstanden sind, darf der Vermieter einen Teil von der Kaution abziehen und zum Zwecke der Sicherung dieses Betrages bis zu einem Jahr lang einbehalten. Das gilt allerdings nur in Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsbetrages (OLG Hamburg Az. 4 U 36/87).

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Hatte der Vermieter ausreichend Gelegenheit eventuelle Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen (Überlegensfrist), steht nur noch ein Tagesordnungspunkt auf der Agenda: Die Auszahlung der Kaution + Zinsen. Auch hier sieht der Gesetzgeber keine einheitlichen Fristen vor.

Sind allerdings 6 Monate abgelaufen bzw. 12 Monate im Falle einer BK-Nachzahlung, sollten Mieter die Kaution schriftlich anmahnen. Tun sie das nicht, laufen sie Gefahr dass die Mietkaution verjährt und Ansprüche verlorengehen.

Tipp: Übrigens ist eine Auszahlung der Kaution auch schon vor dem Auszug möglich. Denn in welcher Form die Kaution hinterlegt wird, spielt keinerlei Rolle. Beispielsweise kann die bereits hinterlegte Barkaution durch eine Mietbürgschaft ersetzt werden, unter der Voraussetzung, dass der Vermieter einverstanden ist.

Grundsätzlich verjährt der Anspruch auf die Kaution nach 3 Jahren. Ansprüche sollte also vor diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden, allein schon deshalb, weil das die Verjährungsfrist hemmt.

Die Verjährungsfrist beginnt jeweils im Januar des Folgejahres, in dem der Anspruch beginnt.

Beispiel:

• Zeitpunkt Auszug aus alter Wohnung: 31.03.2019
• angemessene Prüffrist des Vermieters endet: 30.09.2019
• Verjährungsfrist beginnt: 01.01.2020
• Verjährungsfrist endet. 01.01.2023

Hinweis: Nicht nur die Rückzahlung der Kaution an den Mieter kann verjähren, das können spätestens nach 6 Monaten auch Forderungen des Vermieters - wenn er diese nicht fristgerecht geltend macht (BGH, Az.: VIII ZR 263/14)

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